La Bibbia dell'Investimento Immobiliare in Affitto: Il Libro di Riferimento per Investire in Modo Intelligente, Generare Reddito Passivo e Raggiungere l'Indipendenza Finanziaria

Di Filippo De Tommaso

Siete alla ricerca di una formazione completa sugli investimenti immobiliari in affitto? Avete capacità di prestito e volete iniziare a investire in immobili in affitto con una strategia strutturata? 

 

Se volete costruire la vostra libertà finanziaria attraverso gli immobili in affitto, questo libro fa per voi e vi aiuterà a costruire la vostra strategia personale.

Chi dovrebbe leggere questo libro?

Il lettore tipo di questo libro conosce le basi della proprietà immobiliare. Quello che vuole veramente è capire come investire in immobili in affitto in modo intelligente, facendo meglio della media delle persone. Per farlo, è necessario agire in modo diverso dalla media.

 

Cosa imparerete da questo libro?

 

Questo libro vi accompagnerà nell'approccio più completo e conciso possibile:

• Il modo migliore per investire in immobili nell'ambiente odierno (diverso dai metodi "papabili" che la saggezza convenzionale spesso consiglia), in immobili in affitto sia arredati che non arredati.
• I concetti essenziali da conoscere, in particolare quelli che gli investitori intelligenti in immobili in affitto considerano importanti e che spesso vengono dimenticati dagli investitori "troppo entusiasti": cashflow, lavoro, tranquillità, ecc.
• Una guida passo passo al metodo da applicare quando è il momento di agire e mettersi all'opera.

 

Ora sta a voi cambiare la vostra vita!

IMPARATE ORA, AGITE DOMANI E RACCOGLIETE I FRUTTI OGNI GIORNO.
 

• Lingua: Italiano
• Editore: Filippo De Tommaso
• Data di uscita: 2 ago 2023
• ISBN: 9798223217466

Anteprima del libro

PARTE I

INVESTIMENTO IN IMMOBILI IN AFFITTO

INTRODUZIONE ALL'INVESTIMENTO IMMOBILIARE IN AFFITTO

L'investimento immobiliare in affitto è una forma di investimento che prevede l'acquisto di un immobile da affittare a terzi, con l'obiettivo di ottenere un reddito periodico dai canoni di locazione.

Si tratta di un'attività che offre molti vantaggi, sia dal punto di vista economico che fiscale, e che può aiutarvi a raggiungere un certo grado di indipendenza finanziaria o addirittura a costruire un portafoglio immobiliare.

I principali vantaggi economici dell'investimento in affitto sono i seguenti:

-  La creazione di un reddito passivo, ossia un flusso di denaro che alimenta le finanze dell'investitore senza che questi debba dedicarvi troppo tempo o sforzi. Il reddito passivo può essere utilizzato per coprire piccole spese personali, per accantonare risparmi, per trovare fondi da reinvestire o semplicemente per godersi la vita. Il reddito passivo è anche più stabile e sicuro di quello attivo, poiché non dipende dalle fluttuazioni del mercato del lavoro o dalle prestazioni personali.

-  Indipendenza finanziaria, ovvero la condizione in cui il reddito passivo è sufficiente a coprire le spese necessarie a soddisfare le esigenze quotidiane di base. In questo contesto, l'investitore non ha più bisogno di lavorare per guadagnare, ma può scegliere liberamente di impiegare il proprio tempo e le proprie energie come meglio crede. Naturalmente l'indipendenza finanziaria è il sogno di molte persone, ma richiede una disciplina di risparmio e investimento accompagnata da una pianificazione molto attenta e oculata.

-  L'accumulo di ricchezza, che in questo caso si riferisce al valore dell'immobile detenuto dall'investitore, che può aumentare nel tempo grazie all'apprezzamento del mercato o alle ristrutturazioni. La proprietà può anche essere utilizzata come forma di garanzia per assicurare un finanziamento, come fonte di ricchezza da trasmettere agli eredi o come bene da rivendere a prezzo di mercato in caso di necessità.

Investire in immobili in affitto offre anche una serie di vantaggi fiscali:

-  Il régime réel simplifié si riferisce a un regime fiscale opzionale che consente di pagare un'imposta fissa del 21% sui redditi da locazione, in sostituzione del CEHR ordinario. Il régime réel simplifié è un vantaggio per gli investitori che hanno un reddito totale elevato e che quindi rientrano in scaglioni CEHR particolarmente alti. Inoltre, il regime immobiliare semplificato esenta gli investitori dal pagamento di TFPB e TEOM sugli immobili affittati.

-  L'ammortamento è il termine utilizzato per indicare la parte del costo di un bene che può essere dedotta ogni anno dal reddito imponibile. L'ammortamento consente di ridurre la base imponibile, aiutando così l'investitore a ridurre l'importo delle imposte dovute allo Stato. L'ammortamento viene calcolato in base alla durata di vita dell'immobile e alla sua tipologia (che può essere residenziale o commerciale).

-  Le spese deducibili sono quelle sostenute dall'investitore per l'acquisto, la gestione e la manutenzione dell'immobile affittato. Queste spese comprendono le spese di agenzia, le spese notarili, le spese di comproprietà, le spese di ristrutturazione, le spese legali e le spese di pubblicità. Gli investitori possono dedurre tutte queste spese dal loro reddito imponibile e possono quindi trovare un potente alleato per vincere la loro battaglia contro il pagamento di imposte eccessive.

L'investimento in immobili in affitto è una forma di attività molto interessante che può essere anche redditizia, ma richiede una buona conoscenza del mercato e un'attenta selezione degli immobili e degli affittuari, oltre a una gestione professionale meticolosa unita a un elevato livello di pianificazione fiscale.

CHI PUÒ PARTECIPARE A QUESTA ATTIVITÀ E A CHI È DESTINATA

L'investimento in immobili in affitto è una forma di attività che può interessare diverse categorie di persone, anche se con obiettivi e risorse molto diversi.

Spiegata in termini molto semplici, questa forma di investimento prevede l'acquisto di uno o più immobili da affittare a terzi, ricavando così un reddito da locazione periodico e un potenziale guadagno dall'apprezzamento del valore dell'immobile nel tempo.

In teoria, può partecipare a questa forma di investimento chiunque disponga del capitale necessario per acquistare un immobile o abbia le caratteristiche per accendere un mutuo.

Tuttavia, non tutti hanno le stesse opportunità o le stesse competenze per intraprendere questo tipo di investimento.

Esistono tre diverse categorie di investitori immobiliari:

Investitori professionali, ovvero coloro che fanno dell'investimento immobiliare la loro principale fonte di reddito. Hanno una buona conoscenza del mercato, delle sue normative, delle tecniche di valutazione e della gestione immobiliare. Un investitore professionale è in grado di ottimizzare il rendimento dei propri investimenti e di individuare le opportunità più interessanti. Il portafoglio immobiliare di questo tipo di investitore può essere diversificato, sia in termini di ubicazione degli immobili che di tipologia.

Gli investitori occasionali considerano l'investimento immobiliare come una fonte di reddito aggiuntivo o di risparmio a lungo termine. La loro conoscenza del mercato e delle normative è limitata e spesso si avvalgono di intermediari o consulenti professionali per le trattative. Il portafoglio immobiliare di questo tipo di investitori è limitato e spesso si concentra su un'unica tipologia o ubicazione di immobili.

In generale, l'investimento immobiliare in affitto è destinato a persone con un orizzonte temporale di medio-lungo termine (almeno 5-10 anni), una moderata propensione al rischio (gli immobili possono essere soggetti a fluttuazioni di valore e a problemi di gestione) e sufficienti risorse di cassa.

In particolare, l'investimento immobiliare in affitto si rivolge a investitori professionali che desiderano creare e gestire un portafoglio immobiliare redditizio e diversificato, legato alle opportunità offerte dal mercato e alle proprie competenze specifiche.

Per quanto riguarda gli investitori occasionali, essi possono sfruttare l'attività di investimento immobiliare in affitto per integrare il proprio reddito o per creare un reddito futuro, affidandosi a intermediari o consulenti che li supportino in aspetti specifici.

CAPITOLO 1

Scoprire il mercato immobiliare

Investire in immobili in affitto richiede una solida conoscenza del mercato, delle sue opportunità e delle sue dinamiche.

Per effettuare investimenti immobiliari sicuri e redditizi, è essenziale analizzare le ultime tendenze del mercato, le prospettive di crescita e le aree di interesse, sia a livello locale che nazionale.

Le tendenze sono determinate dai fattori che attualmente influenzano il mercato immobiliare, come la domanda e l'offerta di immobili, i tassi di interesse, le normative e le preferenze dei potenziali clienti.

Un'analisi delle ultime tendenze del mercato identifica gli immobili più ricercati e convenienti da acquistare e affittare, le aree più redditizie e le sfide e i rischi.

Le prospettive di crescita futura si basano sulle previsioni del mercato immobiliare a medio e lungo termine, basate su scenari economici, tecnologici e demografici.

Gli scenari sopra descritti possono essere descritti come ottimistici o pessimistici, a seconda delle ipotesi formulate.

Analizzando le prospettive di crescita, possiamo anticipare i cambiamenti del mercato immobiliare e adattare di conseguenza la nostra strategia di investimento.

Ad esempio, se si prevede un aumento della domanda di immobili in una certa regione, si può decidere di acquistare un immobile prima che i costi diventino troppo elevati.

Le zone di interesse sono aree geografiche con caratteristiche particolari che le rendono più attraenti per i potenziali clienti e più redditizie per gli investimenti immobiliari in affitto.

Queste caratteristiche possono riguardare l'ubicazione, la qualità degli edifici, la presenza di infrastrutture e servizi e il potenziale commerciale e turistico.

Analizzando i centri di interesse, possiamo individuare le opportunità più adatte al profilo dell'investitore e quindi più vantaggiose.

Ad esempio, se intendete investire in un immobile da affittare a breve termine ai turisti, potreste scegliere una zona vicina al mare o a luoghi di interesse culturale.

Tutto ciò che è stato illustrato finora trova un esempio lampante nel mercato francese.

Il mercato immobiliare francese si è ripreso nel 2017, con un aumento del 4,2% dei prezzi e del volume delle transazioni, da 709.000 nel 2012 a 986.000 nel 2017.

Tuttavia, il mercato francese è ancora caratterizzato da differenze significative tra aree geografiche e tipologie di immobili.

Quindi, prima di impegnarsi in un investimento immobiliare in Francia, è bene analizzare le ultime tendenze del mercato nazionale e locale, tenendo conto di una serie di fattori:

-  La domanda e l'offerta di immobili, dove la domanda è influenzata dal reddito disponibile delle famiglie, dalle preferenze dei consumatori, dalla demografia e dalle politiche abitative come gli incentivi fiscali e sociali. L'offerta, invece, determina il livello di disponibilità e la varietà degli immobili presenti sul