Beni Immobili

Di Tony Ruano

Questo libro è stato qualificato da esperti e giornalisti come La Bibbia dei beni
immobili. Attentamente organizzato, questo libro tratta aspetti relativi a vendita,
affitto, amministrazione, finanza, assicurazioni, imposte, associazioni di proprietari,
aspetti legali di varia natura, includendo una profonda e dettagliata analisi sugli
investimenti in beni immobili.

Quello che vi viene offerto in questo libro, è una selezione dei migliori articoli pubblicati, nel corso degli anni, nei giornali: “Diario Las América” e “El Nuevo Herald”, entrambi di Miami, Florida, e “La Opinión”, di Los Ángeles, California. Sono stati trasmessi anche, in forma cibernetica, attraverso le pagine di Internet di “El Nuevo Herald”, “La Opinión” e il portale di “Univisión.com”

            Queste colonne furono scritte senza alcuna pretesa letteraria, in forma leggera e piacevole, con linguaggio semplice e comprensibile, come lo richiede la stampa; ma senza sacrificare il messaggio, il consiglio e l’insegnamento al lettore.

            I temi che contiene questa opera includono commenti riguardanti l’acquisto, la vendita e la locazione di proprietà; il finanziamento, le assicurazioni e imposte vincolate dei beni immobili. Versa, in oltre, sui temi come le associazioni di proprietari, gruppi abitativi, temi legali e tipici di varia indole, includendo una profonda e attenta analisi degli investimenti in proprietà immobiliari.

            Senza pretendere di essere una guida universale, l’insegnamento di questo libro, basato sull’esperienza accumulata durante gli anni, nell’esercizio quotidiano della professione, fornisce una linea guida per allontanarsi da errori costosi e offre al pubblico lettore un valido strumento, per essere utilizzato, ogni giorno, nel settore immobiliare.

            Utile, tanto per acquisire nuove conoscenze, come per riaffermare quelle già ottenute, questa pubblicazione è orientata a servire tanto a chi comprano la loro prima casa, quanto all’investitore esperto. Per la diversità dei suoi argomenti può anche essere utilizzata come manuale o libro di consulto per professionisti laureati di recente, così come per chi ha già sperimentato nella professione.

            Chiunque legga questo libro e sappia interpretare e adattarsi a le leggi e ordinanze che controllano e regolano le transazioni dei beni immobili, nel posto giusto in cui intende effettuarle, e cerca anche assistenza professionale necessaria per realizzare tali attività, avrà a sua disposizione la conoscenza necessaria per fare buoni affari nel settore immobiliare. Almeno, questa è stata la mia intenzione.

Quello che vi viene offerto in questo libro, è una selezione dei migliori articoli pubblicati, nel corso degli anni, nei giornali: “Diario Las América” e “El Nuevo Herald”, entrambi di Miami, Florida, e “La Opinión”, di Los Ángeles, California. Sono stati trasmessi anche, in forma cibernetica, attraverso le pagine di Internet di “El Nuevo Herald”, “La Opinión” e il portale di “Univisión.com

            I temi che contiene questa opera includono commenti riguardanti l’acquisto, la vendita e la locazione di proprietà; il finanziamento, le assicurazioni e im

• Lingua: Italiano
• Editore: BadPress
• Data di uscita: 6 apr 2019
• ISBN: 9781547550715

Anteprima del libro

1.1  COMPRANDO PROPRIETA’

La maggior parte delle persone che escono sul mercato per comprare una proprietà immobile, non ha l’informazione necessaria per ottenere il miglior profitto e fare il miglior uso del suo denaro.

Il campo degli investimenti immobiliari è ampio e complesso. Investire con intelligenza è una sfida. Ottenere risultati soddisfacenti non sempre è possibile. Da qui l’importanza di contare su una buona assistenza dal preciso momento in cui si prende la decisione e prima di fare il primo passo verso questo obiettivo.

La conoscenza del mercato è fondamentale. Non basta sapere cosa si vuole comprare o con quanto denaro si ha per questo. Sia una proprietà immobile per essere utilizzata come abitazione principale; un edificio di abitazioni multiple, per sfruttare la sua redditività o un locale dove collocare una futura azienda, è necessario dominare quello che si sta facendo per non finire di pagare in eccesso.

I piani finanziari esistenti e possibili, sono di vitale importanza al momento di decide un acquisto. La conoscenza, il dominio e l’applicazione di questi, possono influenzare, decisivamente, l’esito del futuro di una transazione. Non sempre pagare in contanti è la migliore e più intelligente soluzione nell’acquisizione di una proprietà immobiliare.

La dedizione nella ricerca è imprescindibile. Non è sufficiente sapere in quale quartiere si desidera effettuare l’investimento, c’è anche da considerare le condizioni che deve avere la proprietà. Dimensioni, strutture, attrezzature, disponibilità, possibilità di espansione futura dell’immobile, distribuzione dello spazio interiore e molti altri dettagli che devono anche essere considerati, con attenzione, prima di iniziare negoziazioni.

La cibernetica ha rivoluzionato il mondo e in questa era dell’informatica è molto semplice navigare in Internet e avere la possibilità di conoscere cosa è in vendita, qual è il prezzo, così come la distribuzione di qualsiasi proprietà in tutti i luoghi del Globo Terracqueo nella quale esiste un Servizio di Listino Multiplo, per appoggiare l’industria di beni immobili.

Per quanto riguarda il finanziamento, internet è pieno di offerte per ottenere ipoteche, vincolati all’acquisto di una proprietà immobile. Ci vuole solo un po' di conoscenza, dedizione e pazienza per ottenere l’informazione desiderata.

D’altro canto, non tutto è tanto semplice come sembra. Tieni sempre presente i fattori tempo e spazio. Valuta la tua esperienza come compratore di immobili e come analista di investimenti in beni immobili. Considera, inoltre, l’assunzione di servizi di un avvocato, specializzato nel campo dei beni immobili e quelli di un contabile. Al contrario, fai quello che fa la maggior parte delle persone: chiama un agente di beni immobili, specializzato nel tipo di proprietà che stai cercando e incaricagli il lavoro di ricerca e coordinazione, mentre svolgi le tue attività quotidiane.

1.2 RAGGIONI PER COMPRARE UN’ABITAZIONE.

Dicono che è il sogno americano. Io direi di più: è il sogno di tutti quelli che pensano razionalmente. La liquidazione delle imposte può essere un elemento chiave, nella considerazione, per decidersi a comprare un’abitazione propria e lasciare di pagare l’affitto.

Quando si fa la dichiarazione tributaria, gli elementi come le tasse della proprietà e gli interessi pagati, relazionati con prestiti ottenuti per l’acquisto, sono elementi deducibili dal reddito soggetto ad imposte. Così come anche lo sono alcuni delle spese connesse alla chiusura dell’acquisto dell’immobile.

L’acquisto dell’abitazione significa anche CAPITALIZZAZIONE.

Considerando che, normalmente, con ogni pagamento mensile che si effettua una parte del denaro ammortizza il debito contratto, risulta un conto di risparmio costante. Gli accordi, i rimodellamenti e decorazioni che si realizzano, per adattare o cercare di dare un tocco personale a la proprietà, secondo lo stile del proprietario, sono anche oggetto di capitalizzazione, nella maggior parte delle occasioni, può regolarmente incrementare il valore dell’immobile; così come rappresenta capitalizzazione il costante aumento del valore della proprietà nel mercato.

Lo stimolo morale che per la famiglia significa l’acquisto dell’abitazione non si può esprimere a parole. La mentalità collettiva cambia. Un progetto tutto nuovo, per quanto piccolo o insignificante che sia, rappresenta un compito della famiglia in generale. L’orgoglio di sapersi proprietari influenza tutti allo stesso modo.

La maggior parte dei bambini desiderano vivere in casa propria per tre ragioni principali:

(1)  Avere spazio proprio dove giocare senza molte restrizioni.

(2)  Poter avere un’animale domestico.

(3)  Riconoscimento con i suoi amici.

Le ragioni per cui i giovani decidono, a comprare casa, generalmente sono:

(1)  Indipendenza.

(2)  Riconoscimento del potere sui loro destini.

(3)  Ricerca del proprio spazio.

(4)  Capitalizzazione.

Nelle principali ragioni che spingono i capi famiglia ad essere proprietari sono:

(1)  Avere un luogo proprio dove risiedere con la famiglia.

(2)  Stabilità.

(3)  Capitalizzazione.

Grazie alla varietà e flessibilità dei mutui ipotecari esistenti nel mercato, è possibile consolidare tutti questi sogni e dare validità a tutte queste ragioni. Ragioni che vanno da semplici sentimenti e desideri fino ad enormi responsabilità verso gli altri.

1.3 ASPETTI DA CONSIDERARE AL MOMENTO DI COMPRARE UN’ABITAZIONE.

Comprare una proprietà, per risiedere in essa, sembra una cosa semplice da fare; ma realmente non lo è. Ci sono aspetti che non si possono ignorare, né mettere da parte, quando si cerca un posto dove sistemare la famiglia.

Innanzitutto, dobbiamo iniziare a valutare l’opzione più conveniente, economicamente parlando, nell’affittare o comprare, al momento di analizzare la situazione. Se è vero che l’acquisto di una proprietà offre sentimenti di sicurezza spirituale ed economica, non possono essere sottovalutati gli effetti che i compromessi finanziari, da contrarre, potrebbero causare al gruppo familiare.

La selezione del quartiere in cui si vuole vivere è estremamente importante; ma prima di andare a cercare per tutta la città, si deve essere sicuri di COME SI DESIDERA VIVERE? Una risposta onesta a questa domanda ti farà risparmiare fastidi.

La via di comunicazione e l’accesso, così come la densità di traffico veicolare, sono di vitale importanza. Lo stato delle strade principali, ci aiuterà a forgiare un’idea di quanto è importante, per le autorità locali, il mantenimento della città e il benestare dei cittadini.

La conoscenza della politica delle strutture e restrizioni per il cambiamento dell’uso della proprietà immobile (codice di zonizzazione), risulterà molto interessante e può aiutare a prevenire un cattivo investimento in luoghi in cui le normative sono molto liberali o scarsamente osservate. La logica da applicare sarà: UN QUARTIERE DOVE SI ADEMPIONO LE NORMATIVE STABILITE MANTERRA’ MEGLIO IL SUO VALORE.

Le imposte applicate alla proprietà immobiliare, nella zona selezionata, devono essere analizzate attentamente. Non basta la conoscenza delle imposte attuali e il fattore che si applica nello stesso; si deve anche avere informazioni riguardo il comportamento e gli aumenti delle imposte, nel comune e nella contea, per lo meno negli ultimi due anni.

Per quelle persone, che per una ragione o l’altra, non guidano, è molto importante il trasporto pubblico e il costo di questo. La distanza da coprire in viaggi dell’andata e del ritorno alla fermata dell’autobus, dei treni, delle auto a noleggio, ecc., dovrebbe essere considerata.

Così come deve considerarsi, anche, il fattore della sicurezza fisica nel tragitto di questi percorsi.

L’accesso, la vicinanza, la qualità e la convenienza dei centri commerciali sono primordiali. Giorno per giorno si fa più necessario risparmiare un minuto. La vita moderna impone un ritmo estenuante e non resta che adattarsi o passare ad essere un fossile vivente. Pertanto, non bisogna passare sopra questo aspetto a volte tanto trascurato.

Se esistono studenti nella famiglia, le scuole devono essere motivo di scrupolosa analisi.

Non accontentarti di passare di fronte ad essa, VISITATELA! Parla con i professori. Cerca di conoscere i genitori degli alunni. Chiedi ai vicini, ai commercianti, alla polizia. . .agli stessi alunni. Indaga nella Direzione della Pubblica Istruzione, a cui appartiene il campus, per la qualità educativa del centro. In altre parole, INDAGA, è il futuro dei suoi figli quello che è in gioco.

Una visita alla stazione dei pompieri e della polizia vi permetterà di sapere quanto è sicura la comunità; così come potrà informarti della frequenza di inondazioni e all’occorrenza di altri fenomeni naturali. Una visita all’ufficio assicurativo vi permetterà di conoscere la quota o premio, applicabile ad abitazioni, così come quella che esiste per le automobili, in quella zona specifica.

La vicinanza a dei centri di primo soccorso e ospedali non dovrebbe essere trascurata; a maggior ragione se nella famiglia ci sono persone che necessitano di attenzione medica con regolarità, bambini o persone di età avanzata.

L’esistenza di parchi, luoghi di ricreazione e svago, per tutta la famiglia, le opzioni che offrono e la qualità di essi, devono essere motivo di un’attenta osservazione; così come anche si deve osservare, con determinazione, la prossimità di centri di lavoro nella zona.

Per quelle persone che preferiscono vivere in comunità governate da associazioni di proprietari, la raccomandazione è una: LEGGERE ATTENTAMENTE I REGOLAMENTI.

L’esistenza di un agente immobiliare, che è specializzano nella zona in cui voi avete deciso di comprare, può risultare di enorme aiuto.

1.4 RISPARMIO E AUMENTO DEI PREZZI.

Avete ascoltato qualche volta questa frase?

Voglio risparmiare un po' di più, per dare una buona quantità di denaro in entrata, e continuare a pagare una mensilità più comoda.

Di certo l’avrete sentita, così come avrete sentito anche innumerevoli teorie relazionate con l’argomento. Ma in base a come è il mercato, gli interessi e di come si prospetta il futuro dell’economia, e l’offerta e la domanda delle proprietà immobiliari, si può considerare questa teoria valida o inoperante.

Come esempio possiamo citare il seguente: Attualmente, le proprietà unifamiliari, in alcuni e determinati quartieri della Contea, sono stati venduti tra i quindici e cinquanta mila dollari al di sopra dei prezzi che sono state vendute case simili, negli stessi quartieri, all’inizio dell’anno passato.

A prima vista non sembra un aumento significativo; ma lo è stato. Coloro che comprarono in quei momenti hanno goduto di prezzi migliori, e anche se non hanno contribuito con un solo centesimo nell’acquisto, hanno una mensilità più comoda di coloro che hanno investito la considerevole somma di diecimila dollari, da applicare come investimento iniziale, in proprietà simili.

Sulla base di questo principio diciamo che una casa che è stata comprata per la quantità di centodiecimila dollari, con un interesse ipotecario al sette percento e mutui da pagare a trenta anni, e senza che il compratore abbia pagato neanche un solo centesimo di investimento iniziale, pagherà meno mensilità di un’altra casa, che viene comprata allo stesso prezzo, con lo stesso termine di ammortamento e con diecimila dollari di investimento iniziale; ma con un fattore di interesse leggermente più alto. Esempio:

a)  $110,000.00 x 7% x 360 mesi = $731.83 mensile (capitale e interesse.)

b)  $100,000.00 x 8% x 360 mesi = $733.76 mensile (capitale e interesse.)

Come si può osservare, non sempre una quota di entrata iniziale ha un effetto favorevolmente sul pagamento mensile. In questa occasione chi ha risparmiato $10,000.00 e li ha usati come investimento iniziale nell’acquisto della sua casa, pagherà $1.93 in più di chi non investì un solo centesimo; ma comprò nel momento giusto.

Tutti gli investimenti in proprietà immobiliari, sebbene relativamente più sicuro di qualsiasi altro, ha i suoi rischi e gode del privilegio di essere unico. È per quello che non è raccomandabile lasciar scappare le opportunità che si presentano. Una casa non sarà mai uguale ad un’altra casa simile, se prendiamo in considerazione la posizione di entrambe con relazione al sole e la solidità e configurazione del terreno in cui sono state erette. Neanche un acquisto sarà uguale ad un altro acquisto anche se entrambi sono simili.

1.5 CONSIDERAZIONI SUL CAPITALE INIZIALE.

Chi mi chiede consigli mentre sta comprando una casa con centomila dollari e ha ventimila dollari per la transazione, e vuole sapere cosa risulta più conveniente nel suo caso:

a)  Utilizzare i ventimila dollari come capitale iniziale, solamente, e finanziare le spese di chiusura per il periodo di tempo dell’ipoteca.

b)  Utilizzare parte di questo denaro come quota iniziale, e la parte restante per pagare le spese inerenti alla chiusura della proprietà.

La prima cosa che devi considerare è l’effetto futuro dell’investimento. In questo preciso caso il capitale da utilizzare, quello che ha il compratore, è esattamente il venti percento del valore della proprietà, il che significa che, se utilizzato completamente come acconto iniziale, l’ipoteca sarà dell’ottanta percento del valore totale della proprietà. Che lo esenta dal pagare l’assicurazione dell’ipoteca richiesto per gli istituti finanziari, quando l’ipoteca è maggiore dell’ottanta percento in relazione al valore della proprietà.

Certamente, quando si finanziano i costi di chiusura dell’ipoteca, la correlazione dei valori subirà alterazioni e il pagamento dell’assicurazione dell’ipoteca sarà inevitabile.

Si deve anche tenere in considerazione che il finanziamento dei costi di chiusura sarà per tutto il periodo che dura l’ipoteca, il quale si moltiplicherà, per effetto e per sostanza, per la durata della stessa. In alcune occasioni, è preferibile cercare di ottenere un prestito, a parte, per i costi di chiusura, per un breve periodo, anche se è necessario pagare interessi leggermente più alti a quelli ottenuti per l’acquisto della proprietà.

Se al contrario, si applica una parte del capitale come quota iniziale, e si liquidano i costi di chiusura della transazione con il denaro restante, in primo luogo, esiste la necessità di pagare l’assicurazione dell’ipoteca fino al suo arrivo, con il tempo e i pagamenti mensili, per avere un valore accumulato del venti percento del totale del valore iniziale della proprietà in relazione all’ipoteca, e di conseguenza, le mensilità da pagare saranno maggiori nei primi anni.

Tuttavia, le nuove statistiche mostrano che il cittadino medio, negli Stati Uniti d’America, cambia casa approssimativamente ogni sette anni. È noto che nessuno pensa di trasferirsi in cinque o sette anni, appena acquista la proprietà in cui vivrà con la sua famiglia; ma succede normalmente. Quindi, la cosa più intelligente è cercare di ammortizzare la maggior quantità possibile, mediante il pagamento mensile dell’ipoteca, al fine di avere un plusvalore maggiore al momento di vendere.

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1.6 NOLEGGIO CON L’OPZIONE DI ACQUISTO.

Quando le proprietà immobiliari impiegano più tempo del normale a vendersi, è perché:

a) Il potere d’acquisto dei compratori non corrisponde al prezzo.

b) L’economia locale attraversa momenti difficili.

c) L’offerta esistente supera la domanda.

Quando questo periodo di stagnazione nella vendita si producono, sorgono le soluzioni.

Nelle tante tecniche utilizzate è durato uno: IL NOLEGGIO CON L’OPZIONE DI ACQUISTO.

Il noleggio o l’affitto con l’opzione dell’acquisto, si basa nel fondamento che chi desidera, necessita e considera la proprietà in vendita, come la proprietà ideale per operare in essa, potrà stipulare un contratto per acquisirlo, anche senza avere il denaro necessario per farlo nell’immediato, al tempo che prende possesso di essa e se lo gode.

Il periodo di noleggio di considera come la scadenza per la chiusura delle operazioni, al quale deve essere concordata da entrambi le parti. I pagamenti, per concetti di affitto, sono negoziati e, di solito, una percentuale degli stessi possono passare a formare parte del capitale iniziale o denaro di entrata.

Il pagamento delle imposte della proprietà, le assicurazioni e il mantenimento dell’immobile e le aree circostanti, sono elementi di negoziazione e devono essere chiaramente stabiliti.

Nelle caratteristiche principali di questa risorsa abbiamo:

RIVENDITORE

* Il rivenditore può considerare venduta la sua proprietà, e nel momento stesso la affitta al futuro proprietario. 

Il rivenditore avrà uno sgravio finanziario nel trasferire le spese operative all’acquirente.

Il rivenditore avrà un’entrata, per il concetto d’affitto, quello di non chiudere il contratto che gli appartiene. 

Il rivenditore avrà un deposito cauzionale di sicurezza, che, in caso di violazione del contratto, da parte del compratore, gli compenserà per il tempo che la proprietà rimane fuori dal mercato. 

Il rivenditore sarà sotto il controllo legale della proprietà, fino al momento della chiusura. 

ACQUIRENTE

L’acquirente comprerà, all’istante, con denaro futuro.

L’acquirente potrà occupare la proprietà e installarsi in essa, nell’immediato, anche senza contare sulle risorse finanziarie necessarie per farlo.

L’acquirente avrà l’opportunità di negoziare parte del denaro versato, in qualità di noleggio, come deposito iniziale per l’acquisto.

L’acquirente potrà negoziare, al prezzo di oggi, la proprietà che comprerà domani.

Gli aspetti da prendere in considerazione, da entrambi le parti, saranno:

a)  Il periodo di noleggio e i possibili cambi di valore nel mercato.

b)  Tutte le possibili implicazioni, relazionate con le imposte, che potrebbero derivare dalla transizione.

c)  Registrare propriamente il contratto, di noleggio con opzione di acquisto, negli uffici della contea corrispondente.

d)  Chiedere il parere di un contabile, un avvocato e un agente immobiliare, prima di firmare qualsiasi documento.

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1.7 RISCHI E RISPARIO.

Quanto lavoro costa riunire centomila dollari? Alcuni diranno che basta poco lavoro; ma io assicuro che saranno i meno. La verità è che colui che ha lottato e sudato la camicia, in un arduo lavoro onesto, sa ben apprezzare che da niente, niente arriva.

Quale qualifica sarà adeguata per chi perde centomila dollari, per il peccato di fidarsi? In realtà, i nominativi non interessano, quello che veramente importa è avere la sagacia necessaria e opportuna per non perderli.

Chiedere è saggio. Chi non ha conoscenza di qualcosa e chiede per illuminarsi, può sembrare sciocco per tutta la durata dell’apprendere, e non acquisisce conoscenza nella materia che lo concerne, sarà sciocco per tutta la vita. Almeno è la mia filosofia e considero che un amabile lettore la condivida con me.

Nei giorni passati ricevetti una domanda, via posta elettronica, che mi fece abbandonare i miei compiti per fare una risposta immediata. Colui che mi ha scritto chiedeva se era necessario contattare un avvocato per chiudere le procedure di una proprietà che stava comprando. Il contratto era già stato accettato da entrambi le parti, quindi era già legale e la parte che si ritrattava di continuarlo poteva essere citato in giudizio. Ha aggiunto che tutto lo avevo lasciato nelle mani di un agente immobiliare e di