Il condominio

Di Alessandro Ciatti Caimi, Silvio Rivetti e Mario Maccagno

Che cos’è un condominio? Di sicuro, è un edificio. Apparentemente, un soggetto giuridico. Magari, pure un’entità fiscale. Il concetto di condominio appartiene a quelle definizioni di cui tutti colgono la cornice, ma non l’essenza; e il suo funzionamento pratico resta in larga parte sconosciuto ai più. Eppure, se si pensa che oltre l’80% della popolazione del nostro Paese abita in oltre un milione di condomini, allora una migliore conoscenza di questa entità non potrà che essere utile alla vita quotidiana di tanti. Il libro fornisce una rassegna completa delle regole applicabili al condominio, divisa in tre aree: la disciplina civilistica, il corpo portante; la normativa fiscale, con focus sui bonus edilizi; la materia tecnica della sicurezza, poco conosciuta. Il tutto con un taglio pratico e chiaro, utile sia al lavoro dell’amministratore, sia al sapere del singolo condomino. Ossia, di quasi tutti noi.

‘‘Condominio: Homo Condomini Lupus
Marcello Marchesi

• Lingua: Italiano
• Editore: IlSole24Ore
• Data di uscita: 18 nov 2022
• ISBN: 9791254840696

Anteprima del libro

PARTE I

Le regole civilistiche

100 domande e risposte

di Alessandro Ciatti Caimi

Capitolo 1

Il condominio, il condominio minimo,

il supercondominio

Il multiforme universo condominiale è retto da una pluralità di regole civilistiche, la cui conoscenza più precisa non può che migliorare la vita quotidiana di chi nei condomini abita e di chi nei condomini lavora. Per chiarire i numerosi dubbi che, ogni giorno, possono insorgere in capo al condomino o all’operatore economico, la trattazione che segue illustra i capisaldi della disciplina condominiale dettata dal codice civile e dalle leggi speciali che vi si applicano; ed è spiegata, per maggiore snellezza e facilità d’uso, anche in forma di domanda e risposta.

Quando si può parlare di condominio negli edifici?

Se ne parla quando un unico edificio:

1.sia costruito in maniera tale da ospitare in sé una pluralità, due o più, di unità immobiliari, che possono essere adibite a qualsiasi scopo: abitativo, commerciale, autorimesse;

2.ciascuna unità immobiliare appartenga a due titolari differenti (anche se le unità stesse possono essere più numerose. Ad esempio, nell’edificio ci sono tre appartamenti e un negozio a piano strada: il negozio è di proprietà di Parodi ma gli appartamenti sono di proprietà di Pastorino).

Le unità immobiliari devono trovarsi sempre una sopra l’altra?

No, possono anche trovarsi una accanto all’altra purché facciano parte dello stesso edificio.

Che cosa succede quando le unità immobiliari presenti nello stesso edificio appartengono soltanto a due proprietari differenti?

In questo caso si parla di condominio minimo: si applica sempre la disciplina del condominio sino a quando è possibile. Questo accade quando non si riesce a formare una maggioranza in assemblea: lo vedremo più avanti.

Il condominio minimo e il condominio piccolo sono la stessa cosa?

Nel gergo dei giuristi no. Il condominio piccolo è infatti quello nel quale i proprietari diversi delle unità immobiliari sono meno di nove: in questo caso, non si può domandare al giudice la nomina dell’amministratore. Se questo non viene nominato dall’assemblea i condòmini provvedono direttamente alla gestione: se uno di loro svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore deve affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, purché accessibile dai terzi, le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici.

Che cosa si intende per condominio complesso?

Quando le unità immobiliari appartenenti ad almeno due proprietari differenti non si trovano all’interno dello stesso edificio ma condividono alcune parti comuni – come la recinzione, il giardino, il vialetto di accesso, il locale delle autorimesse, il servizio di guardiania, la portineria, il citofono ecc. – si parla di condominio complesso o anche orizzontale (si può pensare ai villaggi di case a schiera).

È anche possibile che le singole villette – facenti parte del complesso – siano suddivise a loro volta in due o più appartamenti di proprietà di almeno due diversi titolari. Ad esempio, un villaggio è composto di sei case, ciascuna costituita da due appartamenti sovrapposti. Cinque case appartengono per intero a Giraudo, mentre il primo piano di quella che resta appartiene a Luigi Giordano e il piano rialzato alla sorella di questo, Agnese.

Quali regole si applicano al condominio complesso?

Si applicano le stesse regole che valgono per il condominio semplice, nei limiti in cui è possibile (v. articolo 1117-bis, c.c.). Quando i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, l’assemblea di ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante all’assemblea supercondominiale per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini (manutenzione cancello di accesso, illuminazione del portone che dà accesso all’androne comune…) e per la nomina di un amministratore del supercondominio. Se l’assemblea non provvede (o non provvede l’unico proprietario di una delle palazzine che fa parte di quel grande complesso) uno dei rappresentanti già nominati può rivolgersi al giudice, dopo aver diffidato quelli inadempienti e aver assegnato loro un termine congruo per sanare l’omissione (articolo 67, comma 3, disp. att. c.c.).

Quando sia stato designato, il rappresentante riceve la convocazione all’assemblea supercondominiale (che delibera soltanto sulla nomina dell’amministratore supercondominiale e per la gestione ordinaria delle parti comuni) mediante un apposito ordine del giorno. Deve comunicare questo all’amministratore del condominio che l’ha designato in modo che possa avere dall’assemblea le direttive (vincolanti: il rappresentante è legato da vincolo di mandato, a differenza dei nostri parlamentari) da seguire nella votazione. Conclusa l’assemblea supercondominiale, il rappresentante stesso deve riferire all’amministratore di quanto è stato deliberato e con quali maggioranze.

Non può essere nominato rappresentante all’assemblea supercondominiale l’amministratore del condominio. L’unico proprietario di uno degli edifici del complesso può invece parteciparvi personalmente.

Il condominio è un soggetto di diritto?

Si tratta di un problema che ha soprattutto rilevanza teorica: quindi si potrebbe chiudere qui e saltare al punto successivo. Se ne discute molto ma la risposta a cui si perviene è sempre la stessa. No. Un condominio può avere un nome e un codice fiscale ma non è un soggetto di diritto. Piuttosto è l’oggetto dei diritti di proprietà dei condòmini che ne fanno parte.

Del resto, nessuno dice che se in uno scaffale ho messo bottiglie di vino del mio amico Franco vicino alle mie lo scaffale diventa un nuovo soggetto di diritto.

Qualcuno dice: «ma il condominio ha un suo conto corrente». No. Il conto corrente è formalmente intestato al condominio ma appartiene ai condòmini che ci versano le somme dovute per la gestione del fabbricato. «Ma se il conto è mio perché non posso prelevarci?». Perché quando verso quelle somme le verso agli altri condòmini: non sono più mie! Quando pago il fornaio e lui ha messo i soldi nella cassa non posso riprendermeli, o sbaglio?

Il condominio può essere tutelato dalla disciplina di protezione del consumatore?

Se il condominio fosse una persona giuridica, non le si potrebbe mai applicare la disciplina consumeristica, perché lo impedisce l’articolo 3 del Codice del consumo (Dlgs 206/2005). Se lo si esclude la questione rimane aperta.

Nella gran parte dei casi, si tratta di rapporti che hanno origine in un contratto stipulato dall’amministratore con un professionista, cioè con quel soggetto che, persona fisica o giuridica, agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario, ai sensi dell’articolo 3, lettera c), del Dlgs 206/2005. Potrebbe pure darsi però che uno o più condòmini vengano danneggiati da un prodotto comune (si pensi all’altalena collocata nel giardino condominiale, o alle lampade che illuminano le scale). Ancora, i singoli condòmini potranno presentare esposti all’Autorità garante per la concorrenza e il mercato, per una pratica commerciale scorretta: ad esempio se la compagnia di assicurazione, debitrice dell’indennizzo per i danni subiti alle parti comuni, impone loro di esibire documenti che non possono ragionevolmente ritenersi pertinenti per stabilire la fondatezza della richiesta, oppure perché l’assicuratore medesimo omette sistematicamente di rispondere alla relativa corrispondenza, con il deliberato intento di dissuaderli dall’esercitare i diritti loro spettanti (v. articolo 26, lettera d, Dlgs 206/2005).

La giurisprudenza pratica – tanto di merito quanto di legittimità – è sempre stata solidamente orientata nel senso che la disciplina consumeristica si dovesse applicare, visto che normalmente i proprietari delle unità immobiliari sono persone fisiche. Qualche volta si è precisato che questa impostazione non potesse valere quando le unità immobiliari appartenessero in tutto o almeno in prevalenza a professionisti (si pensi al fabbricato in cui si trovino esclusivamente uffici o studi professionali o negozi) o in ogni caso a persone giuridiche (in genere a società).

Nel 2019, il Tribunale di Milano ha pensato di domandare alla Corte di giustizia dell’Unione europea di pronunciarsi sulla questione. Questa ha risolto la questione, muovendo da un’interpretazione non corretta del diritto italiano (che le è stata fornita dal Tribunale ambrosiano e non è stata verificata dai giudici europei): quella secondo cui, nel diritto italiano, il condominio sarebbe munito di una soggettività propria e distinta da quella dei condòmini, così da non potersi considerare consumatore.

Sia pure in base a un ragionamento errato alla base, la soluzione fornita è tutto sommato corretta.

Si afferma infatti che ogni Stato dell’Unione può, se lo ritiene, incrementare la protezione di un soggetto (anche non consumatore), almeno quando si tratti di condizioni generali di contratto.

La questione resta però aperta per le altre materie.

La soluzione obbligata sembra quella che applica la disciplina di protezione del consumatore se i proprietari delle unità immobiliari siano, per teste, in maggioranza persone fisiche che vi abitano. Il contrario vale quando invece la maggioranza sia composta da persone giuridiche o da persone fisiche che vi svolgono attività professionale o d’impresa.

Capitolo 2

Quali sono le regole che governano

il condominio e dove si trovano

La tutela costituzionale del diritto di proprietà e la libertà dei condomini

Il condominio negli edifici è composto da due o più proprietari di unità immobiliari. La costituzione riconosce e garantisce la proprietà privata, consentendo soltanto alla legge (a quella statale non a quella regionale) di determinarne i modi di acquisto, di godimento e i limiti, sempre che siano diretti ad assicurarne «la funzione sociale» e a renderla «accessibile a tutti». L’articolo 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea – detta anche Carta di Nizza – vuole che ogni persona abbia il diritto di godere della proprietà dei beni che ha acquisito legalmente, di usarli, di disporne e di lasciarli in eredità. L’uso dei beni può essere regolato dalla legge nei limiti imposti dell’interesse generale. Questo articolo ricorda sostanzialmente, a sua volta, l’articolo 1 del Primo Protocollo addizionale della Convenzione europea dei Diritti dell’Uomo: «Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni (…). Le disposizioni precedenti non portano pregiudizio al diritto degli Stati di porre in vigore le leggi da essi ritenute necessarie per disciplinare l’uso dei beni in modo conforme all’interesse generale o per assicurare il pagamento delle imposte o di altri contributi o delle ammende».

Per noi italiani, come per la gran parte dei cittadini dell’Europa meridionale, è difficile accettare che, in linea generale, il proprietario è libero di fare tutto ciò che vuole delle cose sue, anche quando il suo appartamento o il suo negozio si trova nello stesso edificio dove altre unità immobiliari appartengono ad altri. Sarà anche per quello che da noi molti si professano liberali a parole ma nessuno (o quasi) vuol poi sentir parlare di concorrenza e altre amenità simili (perché «quello sarebbe il far west!»).

Ma se si vuole comprendere bene la disciplina condominiale occorre fare utili sforzi, senza evocare quella solita massima (di origine nobile) divenuta un becero luogo comune: la libertà dell’uno finisce ecc.

A questo punto, è facile rispondere alla nostra domanda. Il condominio negli edifici è regolato dalla legge – che non può limitare il diritto di proprietà se non con lo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti – oppure dal contratto stipulato tra i singoli proprietari delle unità immobiliari presenti nell’edificio. Altre possibilità (regolamenti comunali, ordinanze del sindaco ecc.) non sono consentite.

Quali sono le leggi che disciplinano il condominio negli edifici?

La disciplina del condominio si trova nel codice civile vigente (che risale al 1942). Anteriormente, si doveva fare riferimento a un regio decreto del 1934, che è stato in larga misura recepito nel codice stesso.

Più in dettaglio, le regole si trovano nel terzo libro del codice civile (dedicato appunto alla proprietà) – agli articoli 1117-1139 – e nelle disposizioni per l’attuazione di questo, ove si rinvengono regole di maggiore dettaglio ma, come vedremo, sempre su questioni importanti (articoli 61-72).

Nel 2012, il legislatore ha modificato il testo del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione (con la legge 11 dicembre 2012, n. 220).

Il diritto condominiale italiano è più vecchio di quelli vigenti negli altri Paesi europei?

Non bisogna credere anzitutto che una legge sia buona perché è vecchia (come certi vini) o perché è nuova (come certi congegni tecnologici).

La nostra era abbastanza datata perché l’Italia ha regolato per prima in Europa il condominio (appunto nel 1934): la riforma del 2012 l’ha leggermente ammodernata.

In ogni caso, in Francia, la prima legge risale al 1938 e quella vigente è del 1965; in Germania, la legge vigente è del 1951, in Austria del 1948, nella Confederazione elvetica la legge è del 1964 (entrata in vigore nel 1965), in Belgio è stata riformata nel 2010 e poi inserita nel nuovo codice civile del 2020, in Olanda è del 1951, in Spagna del 1960 mentre in Portogallo è del 1955. Tutte queste leggi sono state in ogni caso modificate nel corso degli