Le aste giudiziarie immobiliari, dopo la riforma Cartabia

Di Avv. Davide Capobianco

Questo manuale è la seconda edizione una guida giuridica alle aste giudiziarie immobiliari, aggiornata alla riforma Cartabia.

Quali sono le differenze tra acquistare un immobile con una normale Compravendita e acquistarlo ad un'asta giudiziaria?

Nella Guida si trovano modelli di documenti utilizzati da Tribunali e Professionisti delegati, oltre ad un compendio normativo aggiornato e ad una ricca rassegna di giurisprudenza della Corte di Cassazione degli ultimi vent'anni.

Il redattore del libro è un avvocato che opera da anni nel settore delle aste giudiziarie, sia come professionista delegato dal Tribunale per la vendita degli immobili pignorati, sia come professionista incaricato dai suoi clienti di assisterli nell'acquisto all'asta di immobili di loro interesse.

Questo libro può essere utile sia ai mediatori immobiliari, sia a tutti coloro che vogliono affacciarsi al mondo delle aste giudiziari senza una specifica competenza giuridica.

• Lingua: Italiano
• Editore: Youcanprint
• Data di uscita: 22 set 2023
• ISBN: 9788831682718

Anteprima del libro

CAPITOLO 1

IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

* * *

L’inizio di una procedura esecutiva immobiliare, che porta alla vendita all’asta di un immobile (può trattarsi di terreni, di appartamenti, di capannoni e altro ancora), è sempre rappresentato dal pignoramento immobiliare.

Il pignoramento è l’atto con cui un soggetto (il creditore), tramite l’Ufficiale Giudiziario, aggredisce il bene del debitore esecutato proprietario dell’immobile e dà inizio alla procedura esecutiva che porta alla vendita all’asta del bene e consente al creditore di soddisfare il suo credito (in tutto o in parte) in seguito al pagamento del prezzo di aggiudicazione da parte dell’acquirente.

Oggetto del pignoramento è tipicamente il diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento, ad esempio l’usufrutto) sul bene immobile del debitore e sue pertinenze.

Le norme che regolano la procedura esecutiva immobiliare si trovano nel Libro III del Codice di procedura civile:

- artt. da 474 a 512 c.p.c.: disciplinano i principi generali in materia di esecuzione forzata;

- artt. da 555 a 598 c. p.c.: disciplinano specificamente l’espropriazione immobiliare.

Altre norme si trovano nel Codice civile (artt. 2910 e seguenti c.c.) e nelle Disposizioni di attuazione del c.p.c.

L’aggressione del bene del debitore tramite il pignoramento immobiliare viene eseguito solo in forza di un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, atto notarile munito di formula esecutiva) che attesta l’esistenza di un diritto di credito certo, liquido ed esigibile vantato dal creditore nei confronti del debitore esecutato.

Al debitore va preliminarmente notificato sia il titolo esecutivo, sia un atto di precetto contenente un’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal titolo entro un termine di regola non inferiore a 10 giorni.

Il pignoramento immobiliare si esegue tramite Ufficiale Giudiziario mediante notifica al debitore e successiva trascrizione di un atto (predisposto a quattro mani dal creditore procedente e dall’Ufficiale Giudiziario) che deve contenere l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, con l’ingiunzione al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato nell’atto i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.

L’atto di pignoramento viene materialmente redatto dal creditore procedente (meglio: dal suo avvocato) e va consegnato all’Ufficiale giudiziario competente in triplice copia.

L’Ufficiale Giudiziario provvede alla notifica dell’atto al debitore presso la sua residenza e alla successiva trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e restituisce al creditore una copia dell’atto (con la relazione di notifica) e la nota di trascrizione che gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari dopo la trascrizione.

Con il pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, ivi compresi le pertinenze e i frutti: nel corso della procedura, il Giudice provvederà poi a nominare un custode giudiziario dell’immobile che gestirà l’immobile fino alla consegna delle chiavi all’aggiudicatario.

Ricevuto dall’Ufficiale giudiziario l’atto di pignoramento, il creditore deve depositarlo in Tribunale entro i successivi 15 giorni e iscrivere a ruolo il procedimento esecutivo.

Il cancelliere forma il fascicolo d’ufficio dell’esecuzione, assegnandogli un numero di ruolo e un Giudice dell’Esecuzione.

Se dall’esame dei registri della Conservatoria dei Registri Immobiliari risultano iscritti altri creditori titolari di un diritto di prelazione sul bene pignorato (creditori ipotecari), il creditore pignorante deve notificare loro un avviso che li informi della pendenza della procedura esecutiva affinché possano intervenire nel processo e soddisfare il loro credito privilegiato con il prezzo di aggiudicazione.

Dopo l’iscrizione a ruolo, il creditore procedente (o altro creditore intervenuto munito di titolo esecutivo) deve chiedere la vendita del bene pignorato depositando apposita istanza al Giudice dell’Esecuzione.

Entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita il creditore procedente deve allegare al fascicolo processuale la documentazione ipocatastale relativa all’immobile pignorato (l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni precedenti la trascrizione del pignoramento) ovvero un certificato notarile sostitutivo che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Se l’istanza di vendita non è depositata nei termini (o non viene depositata la documentazione ipocatastale), il Giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento e, sentite le parti, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Se l’istanza di vendita e la documentazione ipocatastale sono correttamente depositate, il Giudice dell’esecuzione nomina il custode giudiziario del bene e un esperto stimatore (il CTU) conferendogli l’incarico di depositare una perizia sulla situazione giuridica del bene pignorato e di attribuirgli un valore di mercato.

Viene poi fissata un’udienza per la comparizione delle parti avanti al Giudice, nella quale le parti (tipicamente i creditori, ma anche il debitore esecutato), sulla scorta della perizia depositata dal CTU, possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e proporre eventuali opposizioni.

Il debitore esecutato può presentare un’istanza al giudice per la vendita diretta del bene pignorato, depositando un’offerta di acquisto al prezzo indicato dallo stimatore, con cauzione del 10% del prezzo offerto; se non c’è opposizione dei creditori, il Giudice aggiudica l’immobile all’offerente e stabilisce le modalità di versamento del saldo prezzo entro i successivi 90 giorni, a pena di decadenza

All’esito dell’udienza, se non viene presentata l’istanza per la vendita diretta, il giudice ordina la vendita all’asta del bene pignorato e delega le operazioni di vendita ad un professionista (avvocato, notaio, commercialista) iscritto ad un apposito Albo del Tribunale, nominando al contempo il gestore dell’asta telematica.

Il delegato procede alla redazione dell’avviso di vendita che contiene, oltre alla descrizione dell’immobile pignorato e ai recapiti del professionista delegato e del custode giudiziario dell’immobile, l’indicazione della data in cui si svolgeranno le operazioni di vendita (senza incanto) dell’immobile, il prezzo minimo per la validità delle offerte e le modalità per partecipare all’asta.

L’avviso di vendita e la perizia dell’immobile vengono pubblicizzate tramite il gestore dell’asta telematica sul portale delle aste telematiche e sui giornali indicati dal Giudice.

All’esito delle operazioni di vendita, se l’immobile viene aggiudicato il professionista delegato comunica all’aggiudicatario tempi e modalità per provvedere al saldo prezzo e al pagamento delle imposte sul trasferimento immobiliare e, successivamente al versamento del saldo prezzo, predispone la bozza del decreto di trasferimento da sottoporre al Giudice per il trasferimento della proprietà del bene all’aggiudicatario.

Se il bene non viene aggiudicato, il professionista delegato emette nuovo avviso di vendita fissando una nuova data per le operazioni di vendita a prezzo ribassato.

Il processo esecutivo termina con la ripartizione tra i creditori intervenuti nella procedura del ricavato della vendita, dedotte le spese in prededuzione (compenso del CTU, del custode giudiziario e del professionista delegato, costi di avvio e di gestione della procedura), a seguito di approvazione di un progetto di distribuzione predisposto dal professionista delegato e reso esecutivo con provvedimento del Giudice.

I costi del pignoramento immobiliare

Le procedure di espropriazione immobiliare hanno un costo non indifferente per un normale cittadino e vengono pertanto intraprese solitamente dalle Banche, che hanno precedentemente iscritto ipoteche sugli immobili a garanzia di un proprio credito (ad esempio, un mutuo) e che hanno pertanto diritto ad essere preferite agli altri creditori al momento della distribuzione della somma ricavata dalla vendita.

I principali costi della procedura possono così riassumersi:

- costo del Legale che procede alla redazione dell’atto di pignoramento, alla sua trascrizione, all’iscrizione della causa a ruolo, alla predisposizione della documentazione ipocatastale e altro, comprensivo del suo onorario: il costo complessivo varia in funzione dell’ammontare del credito per cui si procede;

indicativamente: da 3.000 euro a crescere

- costo del CTU: dal 2015 è previsto che il compenso dell’esperto stimatore sia calcolato sul valore effettivo di vendita del bene (e non più sul valore del bene così come stimato dall’esperto);

indicativamente, da 1.500 euro a crescere

- costo del custode giudiziario: i compensi spettanti al custode per l’attività di custodia sono determinati in base ai parametri indicati nel D.M. n. 80/2009 e variano in base al valore di aggiudicazione del bene;

indicativamente, da 1.500 euro a crescere

- costo del delegato alla vendita: i compensi spettanti al delegato (avvocato, commercialista o notaio) per le attività di redazione degli avvisi di vendita, assistenza alle aste giudiziarie, predisposizione dei verbali, dei decreti di trasferimento e dei progetti di distribuzione delle somme ricavate dalla vendita sono determinati in base ai parametri indicati nel D.M. n. 227/2015 e variano in base al valore di aggiudicazione del bene;

indicativamente, da 4.000 euro a crescere

- costi di pubblicazione e pubblicità della vendita: i costi variano in base alle indicazioni pubblicitarie previste dal Giudice dell’Esecuzione:

indicativamente, circa 1.000 euro per ciascuna tornata pubblicitaria

Si può bloccare un pignoramento immobiliare?

Una volta iniziato il processo di esecuzione immobiliare, per il debitore è difficile evitare che il proprio immobile sia venduto all’asta.

Vi sono tuttavia alcuni strumenti per sospendere la vendita.

1) Una possibilità è quella di trovare un accordo con tutti i creditori, che possa prevedere il pagamento integrale (o parziale, a saldo e stralcio) di tutti i crediti e la conseguente rinuncia di tutti i creditori a proseguire la procedura esecutiva.

In pendenza di trattative (condotte di regola dai Legali) l’esecuzione non viene sospesa, salvo che venga presentata al Giudice un’istanza congiunta da parte di tutti i creditori e questa sia accolta (art. 624 bis c.p.c.).

La sospensione può essere disposta una sola volta per non più di 24 mesi.

L’accordo potrebbe essere raggiunto anche tramite un Organismo di composizione della crisi da sovraindebitamento ex L. 3/12 che attesti la fattibilità di un piano del consumatore o di un accordo di ristrutturazione dei debiti: in tal caso l’esecuzione viene sospesa in seguito all’approvazione del piano, ma difficilmente il piano (o l’accordo) sarà approvato senza prevedere la vendita all’asta dell’immobile.

2) Altra possibilità è quella di chiedere la conversione del pignoramento: il debitore esecutato può chiedere al Giudice, prima che sia disposta la vendita, di sostituire al bene pignorato una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.

In Tribunale va depositata una istanza di conversione, ossia una proposta del debitore che preveda che, a fronte del versamento dell’intera somma dovuta (magari con pagamenti rateali) ai creditori, la vendita all’asta dell’immobile sia bloccata e il bene sia liberato dal pignoramento, all’esito dei pagamenti.

L’istanza può essere presentata una sola volta, depositando in cancelleria una somma non inferiore a un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti di eventuali intervenuti e l’impegno a saldare integralmente il debito con un piano rateale di pagamenti.

La somma complessiva da sostituire al bene pignorato è determinata dal Giudice dell’esecuzione con ordinanza, sentite le parti in udienza.

Il pagamento può avvenire in maniera rateale, entro il termine massimo di 48 mesi.

3) Terza possibilità è quella di promuovere un’opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi avanti al Giudice dell’Esecuzione: il debitore può tentare di bloccare la vendita laddove ravvisi irregolarità nella procedura.

Con l’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) il debitore contesta il diritto della parte istante (il creditore procedente) ad intraprendere la procedura esecutiva, ritenendo che non ne sussistano le condizioni (difetto di titolo esecutivo, impignorabilità dei beni esecutati, difetto di legittimazione passiva dell’esecutato). Essa non può essere proposta dopo che è stata disposta la vendita dal Giudice.

Con l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) il debitore non contesta il diritto dell’istante a procedere all’esecuzione bensì le modalità con cui è stata intrapresa, lamentando l’esistenza di vizi formali degli atti del processo esecutivo (vizi di notificazione del titolo o del precetto, irregolarità nei tempi di deposito degli atti). Il termine perentorio per proporre opposizione agli atti esecutivi è di 20 giorni dal compimento del singolo atto o dal momento in cui il soggetto ne ha avuto conoscenza.

Ove ricorrano gravi e giustificati motivi (ossia: se è presumibile che il debitore abbia ragione), il giudice può sospendere l’esecuzione in via cautelativa sino a che l’opposizione non sia decisa con sentenza passata in giudicato.

4) Altra possibilità per il debitore è quella di proporre istanza di vendita diretta del bene prima della delega delle operazioni di vendita oppure di riacquistare l’immobile all’asta tramite soggetto terzo.

Tutti possono partecipare alle operazioni di vendita di un immobile all’asta, tranne il debitore.

Il debitore, pur non potendo riacquistare il bene personalmente (neppure per interposta persona), può tuttavia trovare un accordo con un soggetto terzo che partecipi all’asta a suo rischio e, qualora riesca ad acquistare il bene, consenta poi al debitore di utilizzare l’immobile in forza di un contratto di locazione o di comodato.

Tale eventualità sarà conveniente solo se l’esposizione debitoria complessiva sia superiore al prezzo di vendita dell’immobile.

La cancellazione del pignoramento immobiliare

Per varie ragioni può accadere che la procedura esecutiva si concluda prima della vendita, senza che il debitore perda la disponibilità del bene (mancata iscrizione a ruolo, difetto di offerte di acquisto del bene, accordo con i creditori).

In tali casi è necessario che il pignoramento venga cancellato presso i Registri Immobiliari in modo che il titolare possa riacquistarne la piena disponibilità (ad esempio, possa venderlo).

Il pignoramento è infatti trascritto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari, così da renderlo opponibile a terzi ed il vincolo permane per 20 anni se la formalità non è rinnovata o cancellata anticipatamente.

La cancellazione del pignoramento deve essere ordinata dal Giudice.

Essa avviene tipicamente con il decreto di trasferimento del bene a seguito di aggiudicazione, ma può avvenire anche con ordinanza a parte in caso di accordo tra debitore e creditori (rinuncia agli atti del processo esecutivo) o per sopravvenuta inefficacia del pignoramento per inattività del creditore procedente.

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Di seguito, un esempio di atto di pignoramento immobiliare

TRIBUNALE DI PAVIA

ATTO DI