Prontuario delle locazioni

Di AA.VV.

Firmare un contratto di affitto comporta l’acquisizione di diritti e di obblighi. Di questi ultimi in particolare, i conduttori e i locatori hanno spesso una conoscenza opaca e marginale che rischia di condurli nei gorghi poco simpatici dei guai legali. Abbiamo approntato, quindi, un facile ma esaustivo prontuario di tutta la normativa che regola la materia delle locazioni e affitti in Italia.

• Lingua: Italiano
• Editore: Invictus Editore
• Data di uscita: 16 feb 2015
• ISBN: 9788897944645

Anteprima del libro

Sommario

PRONTUARIO DELLE LOCAZIONI

Le locazioni di immobili nel codice civile

La riforma delle locazioni abitative

Premessa

La legge 431 del 9 dicembre 1998

Art. 1 - ambito di applicazione

Art. 2 - modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione

Art. 3 - disdetta del contratto da parte del locatore

Art. 4 - convenzione nazionale

Art. 5 - contratti di locazione di natura transitoria

Art. 6 - rilascio degli immobili

Art. 7 - condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile

Art. 8 - agevolazioni fiscali

Art. 9 - disposizioni per i fondi per la previdenza complementare

Art. 10 - ulteriori agevolazioni fiscali

Art. 11 - fondo nazionale

Art. 12 - osservatorio della condizione abitativa

Art. 13 - patti contrari alla legge

Art. 14 - disposizioni transitorie e abrogazione di norme

Art. 15 - copertura finanziaria

Le novità della legge di riforma

Entrata in vigore

La liberalizzazione dei contratti

L'oggetto della legge di riforma

Necessità della forma scritta

I tipi di contratto

Gli incentivi fiscali

La rinnovazione dei contratti

L'assistenza delle organizzazioni

I contratti tipo

La disdetta

Locazioni di natura transitoria

Il rilascio degli immobili

Patti contrari alla legge

L'abrogazione delle norme

L'abolizione delle imposte in caso di morosità

Cosa cambia con le nuove norme

Due tipi di contratto

Che cosa succede alla prima scadenza

Assistenza delle organizzazioni

Patti contrari alla legge

Il procedimento esecutivo

A) Pendenza del provvedimento esecutivo

B) Provvedimento con un titolo diverso dalla finita locazione

C) Provvedimenti di rilascio emessi dopo l'entrata in vigore

D) L'aumento del canone

E) Condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio

Le agevolazioni fiscali

Agevolazioni per gli inquilini

Sfratti eseguibili solo se si pagata l'ICI

Niente IRPEF per i canoni non incassati

Comuni sempre più liberi sull'ICI (ora IMU)

Il contratto di locazione stagionale

LA CONVENZIONE NAZIONALE

Attuazione della legge 431/98 sulle locazioni ad uso abitativo

Articolo 1 Criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale

Articolo 2 Criteri per la definizione dei canoni di locazione e dei contratti tipo per gli usi transitori.

Articolo 3 Criteri generali per la determinazione dei canoni e per i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede

Articolo 4 Agevolazioni fiscali

Articolo 5 Il presente decreto sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

LA LEGGE SULL’EQUO CANONE. LE LOCAZIONI ABITATIVE

Legge 27/7/1978 n°392 (legge dell'equo canone)

Legge 359/92 Art.11

Canone

Aggiornamento del canone

Suddivisione spese fra proprietario e inquilino

Disdetta

Rinnovo del contratto

Sconti fiscali

I CONTRATTI LIBERI

Contratto 3 + 2

Durata e rinnovo

Facoltà di recesso

Modulistica

Agevolazioni fiscali

Contratto di natura transitoria

Canone

Durata

Rinnovo

Facoltà di recesso

Modulistica

Agevolazioni fiscali

Contratto a studenti universitari fuori sede

Dove può essere stipulato

Requisiti dell'inquilino

Canone

Aggiornamento del canone

Durata

Rinnovo

Recesso

Suddivisione degli oneri

Modulistica

Agevolazioni fiscali

Le locazioni agevolate. Regole inderogabili ed accordi sindacali

IL LOCATORE

IL CONDUTTORE

Cosa deve conoscere il proprietario che affitta

Il subaffitto totale dell'immobile

Riparto spese

AMMINISTRAZIONE

ASCENSORE

AUTOCLAVE

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA

IMPIANTI SPORTIVI

IMPIANTO ANTINCENDIO

IMPIANTO TELEVISIVO

PARTI COMUNI

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

PORTIERATO

PULIZIA

SGOMBERO NEVE

RIPARTO DEGLI ONERI ACCESSORI E DELLE SPESE DEGLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE E RIPARAZIONE

PRINCIPIO GENERALE

CASI PARTICOLARI ATTINENTI L'INTERNO DELL' UNITÀ LOCATA:

- Impianto di produzione di acqua calda

- Impianto elettrico esistente all'inizio della locazione

- Imbiancature e verniciature

- Intonaci

- Tubazione

- Unità igienico-sanitarie

CASI PARTICOLARI ATTINENTI LE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO:

- Portierato

- Pulizie parti comuni

- Giardinaggio

- Riscaldamento - Produzione di acqua calda

- Ascensore

- Energia elettrica parti comuni - Acqua

- Trasporto rifiuti solidi urbani e rotazione sacchi

- Impianti vari

- Fosse biologiche - Pozzetti - Pozzi neri

- Spese di amministrazione e assicurazione dello stabile

- Servizi vari a carico dell'inquilino

Il riscaldamento, le spese condominiali, l'obbligo dei lavori a carico del proprietario

Come si dividono le spese per gli oneri accessori

Quale diritto all'inquilino in merito ai lavori e alle riparazioni

Lo sfratto e la cessazione del contratto di locazione

La proroga dello sfratto

Questa data è prorogabile?

Come e quando l'inquilino può recedere dal contratto

Il proprietario non in regola con il fisco non può eseguire lo sfratto

Come avviene questa dimostrazione?

Lo sfratto per morosità

La licenza o lo sfratto per finita locazione

ISTRUZIONI PRATICHE PER NON PAGARE LE TASSE SUI CANONI NON PERCEPITI

CASI DI FINITA LOCAZIONE

CASI DI MOROSITA'

TRATTAMENTO TRIBUTARIO INDENNITA' RISARCITORIA

REGISTRAZIONE RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

LE PRATICHE POST-CONTRATTUALI

COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO

REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE

1) L'IMPOSTA DI REGISTRO

2) SPESE AGGIUNTIVE

3) LE MARCHE DA BOLLO

La ripartizione delle spese di registro

La procedura completa

Rinnovo della registrazione

Risoluzione anticipata

Sanzioni

Il diritto dell’inquilino ad intervenire all’assemblea condominiale e il suo diritto di voto

Legge 9 dicembre 1998, n. 431

Capo I

Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo

Art. 1.

Ambito di applicazione

Art. 2.

Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione

Art. 3.

Disdetta del contratto da parte del locatore

Capo II

Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale

Art. 4.

Convenzione nazionale

4-bis. (1)

Tipi di contratto

Art. 5.

Contratti di locazione di natura transitoria

Capo III

Esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Art. 6.

Rilascio degli immobili

Art. 7. (1)

Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

Capo IV

Misure di sostegno al mercato delle locazioni

Art. 8.

Agevolazioni fiscali

Art. 9. (1)

[Disposizioni per i fondi per la previdenza complementare

Art. 10.

Ulteriori agevolazioni fiscali

Art. 11.

Fondo nazionale

Capo V

Disposizioni finali

Art. 12.

Osservatorio della condizione abitativa

Art. 13.

Patti contrari alla legge

Art. 14.

Disposizioni transitorie e abrogazione di norme

Art. 15.

Copertura finanziaria

Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Art.27. (Durata della locazione).

Art.28. (Rinnovazione del contratto).

Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza).

Art.30. (Procedura per il rilascio).

Art.31. (Sanzioni).

Art.32. (Aggiornamento del canone).

Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).

Art.35. (Limiti).

Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).

Art.37. (Successione nel contratto).

Art.38. (Diritto di prelazione).

Art.39. (Diritto di riscatto).

Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione).

Art.41. (Norme applicabili).

Art.42. (Destinazione degli immobili a particolari attività).

Art.43. (Improcedibilità della domanda).

Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione).

Art.45. (Ricorso al giudice).

Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro).

Art.47. (Poteri istruttori del giudice).

Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale).

Art.49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario).

Art.50. (Incompetenza del giudice).

Art.51. (Delle impugnazioni).

Art.52. (Cambiamento del rito in appello).

Art.53. (Consulente tecnico in appello).

Art.54. (Clausola compromissoria).

Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)

I COMUNI AD ALTA DENSITA' ABITATIVA

QUADRO GENERALE DELLE CATEGORIE DI IMMOBILI

1 – Immobili a destinazione ordinaria

2 – Immobili a destinazione speciale

3 – Immobili a destinazione particolare

GLOSSARIO DELLA LOCAZIONE

Aggiornamento del canone

Comunicazione di cessione fabbricato

Conduttore

Contratto di locazione

Deposito cauzionale

Art. 11 equo canone: (Deposito cauzionale)

Locatore

ISTAT

Locazione

Morosità

Obbligazione del conduttore

Obbligazioni del locatore

Art. 13 legge di riforma: (Patti contrari alla legge)

Registrazione

Spese di registrazione

Restituzione deposito cauzionale

Sfratto

PRONTUARIO DELLE LOCAZIONI

Aggiornato con le modifiche apportate dal D.L. 28 marzo 2014, n. 47,

convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80.

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Le locazioni di immobili nel codice civile

La materia delle locazioni di immobili fu regolata dal Codice civile, risalente al 1942, stabilendone le regole fondamentali, ma la normativa è stata oggetto, nel tempo, di numerose modifiche da parte del legislatore, che ha regolato la materia, soprattutto in considerazione della sua rilevanza sociale e della posizione delle parti del rapporto locatizio, nel quale il locatore (cioè il proprietario dell’immobile) è considerato (a torto o a ragione, secondo le opinioni) la parte più forte di tale rapporto, nei confronti del locatario o conduttore (comunemente chiamato inquilino) considerato, invece, come la parte più debole. Le modifiche tuttavia hanno interessato solo una parte delle disposizioni del Codice civile, mantenendone, invece, molte altre, a tutt’oggi, ancora pienamente vigenti. Da qui, dunque, la necessità di iniziare la disamina della legislazione sulle locazioni, proprio dalle disposizioni del Codice.

Innanzitutto, la legge civile formula la definizione della locazione, stabilendo che la locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa […] immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. La definizione delinea, dunque, la locazione come un atto tra due parti (appunto, locatore e conduttore), avente ad oggetto un immobile, per un tempo ed un corrispettivo determinato per accordo tra le parti. Questi ultimi due elementi del rapporto (durata e corrispettivo) sono quelli che maggiormente sono stati oggetto delle modifiche, di cui si è detto, da parte del legislatore. Esula dalla previsione del Codice ogni considerazione circa l’uso (abitativo oppure commerciale, artigianale, industriale, ecc.) cui l’immobile locato viene adibito dal conduttore. Dunque, le norme del Codice civile, ancora in vigore, regolano ogni tipologia di locazione.

Per quanto riguarda la durata del rapporto, il contratto di locazione è considerato dal Codice un atto di ordinaria amministrazione del bene immobile oggetto della stessa, salvo che la sua durata, così come determinata dalle parti non sia superiore a nove anni (solo, però per la prima scadenza: non si tiene, dunque, conto di eventuali rinnovi, anche taciti, cioè nel caso di prosecuzione del rapporto dopo la scadenza, senza opposizione da parte del locatore). Se la durata del rapporto supera tale limite, la locazione è considerata atto di straordinaria amministrazione e deve essere stipulata per atto pubblico (cioè davanti ad un notaio), in quanto la legge ne prevede la trascrizione sui registri immobiliari. In ogni caso, comunque, la durata della locazione non può superare i trenta anni. Nel caso sia previsto un termine più lungo o, addirittura sia stabilita in perpetuo, la durata è ridotta al termine suddetto, decorso il quale il rapporto cessa di diritto. E’ opportuno, comunque ribadire che quest’ultimo termine riguardo solo il caso di contratto stipulato per trenta anni o ridotto a tale misura, non per i contratti con termini inferiori e rinnovato ad ogni scadenza.

La riforma delle locazioni abitative

Premessa

La legge 431 del 9 dicembre 1998

Questa legge ha avviato una riforma organica del settore delle locazioni degli immobili destinati a uso abitativo, che ha l’obiettivo di incoraggiare le locazioni di appartamenti.

La legge articolo per articolo

Art. 1 - ambito di applicazione

Questo articolo indica a quali tipi di contratto di locazione di immobili a uso abitativo si applicano le norme contenute nella legge di riforma e a quali, invece, non si applicano (contratti relativi a immobili vincolati ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939, oppure inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; ai contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio). Inoltre, si prevede l’obbligo della forma scritta per la validità della stipula dei contratti di locazione.

Art. 2 - modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione

Questo articolo indica quali sono le nuove modalità per stipulare i contratti di locazione. Cessano di avere efficacia le norme sull’equo canone e i patti in deroga e vengono previsti due regimi alternativi.

1. contratti riguardo ai quali le parti sono libere di decidere tutti gli elementi a esclusione soltanto della durata che resta fissata in quattro anni (con rinnovo per altri quattro);

2. contratti riguardo ai quali le parti possono determinare una durata minore (3 anni con rinnovo per altri 2 alla scadenza), facendo riferimento però, per tutto il resto, ad appositi accordi definiti dalle associazioni dei proprietari e dalle associazioni dei conduttori. Per spingere i proprietari a stipulare questo secondo tipo di contratti, per i quali a fronte del vantaggio rappresentato dalla durata inferiore vi sarà lo svantaggio di un canone più basso rispetto a quello di mercato, sono previsti incentivi di carattere fiscale.

Art. 3 - disdetta del contratto da parte del locatore

Alla prima scadenza di contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, e di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati (quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi). Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può invece dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il locatore, nei casi in cui abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).

Art. 4 - convenzione nazionale

Per favorire la realizzazione di accordi fra proprietari e conduttori deve essere convocata dal Ministro dei lavori pubblici una convenzione nazionale delle organizzazioni della proprietà edilizia e di quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. Nel caso in cui manchi l’accordo delle parti, provvede il Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze.

Art. 5 - contratti di locazione di natura transitoria

Con decreto attuativo del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze si