Il Codice Immobiliare del Ventunesimo Secolo

Di Alfredo Calzolari

«Mi piacerebbe diventare investitore immobiliare, quali passi per iniziare?».
«Quali sono le strategie che funzionano nel mercato immobiliare odierno?».
«Cosa sono i crediti NPL o UTP, sono veramente un grande affare?».
«Sento spesso dire che si possono acquistare case senza avere soldi, ma è veramente possibile?».
«Posso acquisire queste competenze solo per fare crescere il mio capitale e nel frattempo fare altro?»
«Le aste immobiliari sono ancora un buon metodo per acquisire immobili?»

In questo libro avrai risposte a tutto questo e molto altro, imparerai le tecniche e le strategie che Alfredo Calzolari applica con grande successo. Una guida passo passo per chi vuole iniziare questa fantastica attività con i giusti presupposti, senza cadere nelle trappole semplicistiche e i messaggi fuorvianti di grande effetto, che il più delle volte non sono praticabili.

Una fonte di ispirazione per diventare un professionista diverso dalla massa con abilità, competenze ed etica che pochi investitori immobiliari oggi conoscono.

Con queste strategie, anche in caso di consulenze, diventerai un professionista ricercato e ben pagato.

Alfredo Calzolari

La carriera di investitore immobiliare di Alfredo Calzolari compie ormai 20 anni e da allora ha realizzato parecchie operazioni: dalla semplice acquisizione di immobili da ristrutturare per poi rivenderli sino alla ben più complessa tecnica del saldo e stralcio.
Ha acquistato società che detenevano immobili industriali per poi rivenderli.

• Lingua: Italiano
• Editore: Alfredo Calzolari
• Data di uscita: 6 apr 2021
• ISBN: 9791220289115

Anteprima del libro

storia.

CAPITOLO 1

LA MIA STORIA (INCREDIBILE)

1.1 Chi sono

Ora che ti ho dato un’infarinatura generale, mi presento ufficialmente. Il mio nome già lo sai, sono Alfredo Calzolari, investitore immobiliare, fondatore del sito Alfredocalzolari.com e autore di Codice Immobiliare, il primo percorso in Italia che ti accompagna durante la tua prima operazione immobiliare. Ho quasi 60 anni e risiedo in Lombardia, vicino Milano, diciamo in una zona sicuramente più vivibile rispetto alla città, insieme a mia moglie e ai miei due figli, il vero carburante della mia attività.

Lavoro a Milano, una città che può darti tanto, se solo sai sfruttarne le possibilità. Qui trovi praticamente di tutto, entri in contatto con una serie di realtà così diverse tra loro, al punto che ti sembra impossibile che siano tutte concentrate nella stessa città, eppure è così e io ne sono la prova.

Ma se te lo stai chiedendo, non è tutto oro quello che luccica e anche per iniziare ci vuole la spinta giusta. Non ho cominciato subito con l’immobiliare, anzi la mia formazione è distante anni luce da questo settore.

Considera che prima di dedicarmi agli investimenti immobiliari, ero direttore di tre cliniche odontoiatriche, le quali ad oggi vengono gestite da mia moglie e dai miei figli. Ho studiato all’Istituto Arti Ausiliarie e Sanitarie a Milano, sono diventato odontotecnico conseguendo il diploma e ho sempre avuto una particolare propensione all’imprenditoria.

Per anni mi sono alzato presto al mattino per recarmi al lavoro, per poi tornare tardi la sera. Un copione che vivono in tanti, dal momento che troppo spesso non lavoriamo per vivere, ma viviamo per lavorare. E allora, più di quanto immagini, inconsapevolmente, ti perdi un’infinità di cose, come quelle dei tuoi figli: i primi passi, il primo giorno di scuola, la recita di Natale, le prime feste di compleanno con gli altri bambini. E il brutto è che sono avvenimenti che si susseguono con una rapidità tale, che non ti accorgi nemmeno di quanto stai perdendo. Eppure, è così, tu non ci sei e mentre sei al lavoro, il tempo passa e a perderci sei sempre e solo tu.

Ed è in questo modo che, improvvisamente, è scattato qualcosa nella mia testa, qualcosa che mi ha portato a cercare un’alternativa che non richiedesse la mia presenza incondizionata: avevo bisogno di liberare il mio tempo. Quanto mi stavo perdendo? E quanto ancora avrei continuato a perdere, se non mi fossi deciso a cambiare vita?

In particolar modo ci sono stati degli episodi, tra tutti, ad avermi messo di fronte alla realtà. Tra questi, la festa di fine anno della scuola di mia figlia Greta, che oggi ha 21 anni e studia Giurisprudenza. Era un giorno freddo, di dicembre, stavo uscendo di casa per andare alla festa di fine anno, dove si trovava già mia figlia, quando all’improvviso ricevetti una chiamata dalla clinica: c’era un’urgenza. Allora fui costretto a tornare indietro per dirigermi in clinica.

Una volta risolto il problema, sono risalito in macchina e ho raggiunto la mia famiglia, ma quando arrivai lo spettacolo era praticamente finito. Mi ero perso tutta la rappresentazione, razionalizzando che mentre mia figlia e il resto della mia famiglia mi aspettavano per goderci quella serata insieme, io ero da un’altra parte, con lo stomaco attorcigliato e la consapevolezza che li stavo deludendo, infrangendo le promesse fatte loro.

E lo stesso vale per le partite di calcio e gli allenamenti di mio figlio Alberto, che ha 26 anni e si occupa, ad oggi, della gestione delle cliniche. Mi ricordo ancora quando ad accompagnarlo toccava a mio padre, Adriano, che poi puntualmente mi raccontava di come Alberto chiedesse a suo nonno come mai io non andassi mai a vederlo, a differenza di tutti gli altri papà che erano lì.

Insomma, questi sono soltanto due esempi di episodi che mi hanno scosso più di altri e, con loro, ammetto che mi aiutarono molto le parole di mio padre. Quando lasciavo Alberto dal nonno e lo tornavo a prendere dopo qualche ora, era proprio nonno Adriano a dirmi: Ti stai perdendo gli anni migliori, un’enorme fetta di vita e per quanto siamo contenti che porti i ragazzi qui, loro vorrebbero stare più tempo con te.

Sì, certo, io e mia moglie cercavamo di recuperare quando potevamo, il fine settimana per esempio, tentavamo di ottemperare alle nostre mancanze, al punto da annientare noi stessi e la nostra vita sociale, ma non era lo stesso: una settimana è fatta di sette giorni e non di due, risicati e vissuti velocemente. Credevamo, erroneamente, che non andando a cena fuori, agli eventi, oppure semplicemente non uscendo con gli amici, potevamo mettere qualche toppa. Facevamo quel che potevamo, è vero, ma pian piano iniziai a capire che non era abbastanza. Mio padre mi diceva sempre di adattarmi a degli orari da ufficio, di chiudere la clinica alle 18 e via. Ma non potevo, perché nel settore di cui mi occupavo, il flusso di lavoro aumentava proprio negli orari post lavoro.

Ma mio padre non poteva capire, ha sempre lavorato come dipendente. Era abituato ad un’altra tipologia di lavoro, una persona umile e dedita agli altri, e in questo posso dire di aver preso proprio da lui. Ovviamente, ha giocato un ruolo importante anche mia madre, che mi ha aiutato a focalizzarmi su ciò che contava davvero, mi ha sempre affiancato senza opprimermi, soprattutto negli anni della gioventù, quando è più facile perdersi.

Altro punto determinante, era la ricerca di un’entrata economica passiva o alternativa, che non fosse determinata dalla mia presenza continua.

Ed è proprio attraverso questo mix di fattori che cambiare direzione è stato abbastanza inevitabile. Avvicinarmi agli investimenti immobiliari è venuto quasi automatico. Non mancarono, ovviamente, commenti stupidi in merito al mio cambio di rotta. Molti mi chiesero perché volessi cambiare; economicamente non mi cambiava nulla, vero. Eppure, qualcosa mi mancava: il tempo per la mia famiglia, per i miei figli, per le mie passioni, per me, per tutto.

E allora iniziai a studiare dei corsi che potevano aiutarmi, sfogliavo le riviste come la rinomata Millionare, unica fonte di informazione quando internet era ancora agli albori, ascoltavo i racconti delle personalità del settore, del guadagno di cui potevo beneficiare e del poco tempo che avrei potuto dedicargli… Così ho iniziato a formarmi frequentando corsi specifici, con tutte le difficoltà dell’epoca per chi frequentava dei corsi al tempo. Ricordo perfettamente tutti i dubbi che mi venivano in mente nel periodo post corso e i problemi che mi creavano. Il minimo interrogativo diventava una voragine, perché alla minima incertezza mi rivolgevo alle consulenze di avvocati, notai, e immancabilmente ricevevo opinioni discordanti, peggiorando il mio stato di comprensione, sino ad arrivare a blocchi operativi veri e propri.

Però, e nonostante tutto, il mio percorso è partito in quei momenti, una ventina di anni fa, in una Milano che sembrava New York, nonostante ci sia un gap non indifferente tra quel tempo e oggi. Certo, internet non era lo stesso, più arretrato sicuramente, i corsi erano frammentati, difficili da seguire, soprattutto se nel frattempo dovevi guadagnarti da vivere; per di più, anche le informazioni erano scarse, eppure quel qualcosa in più, necessario a dare la spinta a chi ci credeva davvero, c’era. E sto parlando di quello stesso qualcosa che spinse anche me in quella Milano anni 2000 a cambiare. Tutto intorno a me sembrava dirmi che potevo fare di tutto, se lo volevo davvero. C’era quell’atmosfera da cui ti facevi trasportare, i ritmi frenetici, i contatti, tutto ti portava a spingere al massimo sull’acceleratore senza fermarti. Infatti, Milano agli inizi del nuovo millennio ha portato con sé una ventata di novità, talmente potente da riuscire a respirarla ovunque, soprattutto quando vedevi i primi grattacieli comparire nel cielo azzurro. Non più solo Londra o Berlino, dal momento che già da tempo il capoluogo lombardo stava facendo la differenza, specialmente a livello finanziario. Le cosiddette politiche di austerità nelle procedure di bilancio non rappresentavano la risposta, bensì la rarità, perché Milano cresceva, finanziariamente e culturalmente, basti pensare al sempre crescente prestigio della Pinacoteca di Brera. Non c’era solo grigiore a Milano, anzi, erano le opportunità a fare la differenza. Con l’avvento delle società di servizi web, che iniziavano a lavorare ad ampio raggio, le porte del digitale cominciavano a spalancarsi. L’editoria si stava trasformando con forme nuove di comunicazione. Nei locali lungo i Navigli si viveva in un irresistibile fermento. Insomma era pura effervescenza.

E allora perché non approfittarne? Non potevo lasciarmi sfuggire quel clima di possibilità. E non solo perché a quel tempo c’era solamente il 10% di aste che ci sono oggi, ma perché c’era molto di più in ballo. La mia vita, la mia famiglia, i miei figli che stavano crescendo, le opportunità economiche… E io? Dove mi trovavo io? Sempre e solo in clinica, ad aiutare gli altri, certo, ma perdendomi tante altre cose. Che prezzo stavo pagando? Quanto era salato il conto che avrei dovuto saldare alla fine? E allora per quale motivo non avrei dovuto cavalcare l’onda? Cambiare completamente rotta e riprendere in mano tutto quello che stavo sacrificando, per cosa? Per chi? Era il momento di cambiare, e se ci sono riuscito io che, parlandoci chiaro, l’ho fatto con il 10% delle aste e delle opportunità che troveresti ora, tu cosa stai aspettando?

Ho iniziato così ad approcciarmi a questo nuovo mondo. Attraverso gli insegnamenti ricevuti, ho spinto anche io sull’acceleratore e ho cominciato a muovermi nel settore immobiliare, sicuramente diverso dalle cliniche odontoiatriche, ma che sentivo avrebbe saputo darmi tanto. Nei primi mesi, riservai solamente il weekend a questa attività, infatti le mie ricerche erano prevalentemente il sabato e la domenica, giornate in cui, tra l’altro, si trovano più facilmente le persone a cui rivolgerti.

Ma trovarle dove? Sono sicuro che te lo stai domandando, e lecitamente aggiungerei, perché dopo un racconto così, vuoi dei dati, dei punti di riferimento, ebbene: eccoli qui.

La tecnica dalla quale sono partito è il saldo e stralcio, anche se nella formazione tradizionale è considerata come step evolutivo della formazione; mentre io, al contrario, la considero ottima anche per chi inizia e sicuramente attuale per il periodo storico che stiamo vivendo. Questa tecnica è rivolta a tutte quelle persone che hanno le case all’asta. Partiamo dal presupposto che in Italia, se hai la disavventura di subire una procedura di espropriazione immobiliare, nessuno ti dice che la tua casa all’asta verrà venduta minimo al 40% di sconto rispetto al suo valore e i proventi non basteranno per coprire la posizione debitoria. Questo accade perché nessuno pagherebbe una casa all’asta a prezzo pieno, con i rischi intrinsechi che un’acquisizione simile comporta. Se il compratore volesse pagare un immobile a prezzo pieno, si rivolgerebbe a un’agenzia e non di certo al tribunale.

Premesso questo, dicevamo, quando la casa va all’asta, é perché i suoi proprietari non pagano più il mutuo per svariati motivi, e viene venduta alla metà del suo valore; mentre l’altra metà rimane in capo ai suoi vecchi proprietari, spesso totalmente ignari del peso che dovranno portarsi sulle spalle per altri anni.

Ed ecco che qui subentra l’investitore immobiliare, ossia io e, perché no, tu tra qualche tempo. Noi li liberiamo dal loro debito, quel debito che si sarebbero portati avanti per decenni. Noi siamo lì per salvare queste persone e il segreto non è farlo solo con la professionalità e la competenza richieste, ma anche con etica.

A tal proposito, credo che sia giusto raccontarti cosa è accaduto durante la mia prima esecuzione immobiliare.

Dopo un’attenta ricerca sui portali relativi alle aste immobiliari e l’identificazione di un immobile che mi sembrava congruo, mi sono recato all’indirizzo e con grande stupore mi sono trovato di fronte una persona umile, che aveva messo la testa sotto la sabbia, definizione che io do a quei soggetti che hanno perso le speranze e non hanno più la volontà di reagire.

Qui mi permetto di aprire una parentesi in merito alla questione dell’etica, dal momento che parliamo di persone chiaramente in difficoltà. Quindi, quando ti interfacci con loro, devi farlo con la stessa umiltà con cui loro si rivolgono a te, devi avere rispetto e soprattutto essere predisposto all’ascolto e farti raccontare quanto è accaduto per arrivare a quella condizione.

Detto ciò, come dicevo, mi sono recato a casa di quest’uomo che aveva perso il lavoro e aveva una figlia malata. Mi raccontò che non avevano parenti né amici a cui affidarsi, nessuno a cui chiedere aiuto.

Ero un po’ teso, era la prima volta, dunque mi sono posto in maniera molto scolastica, ma sono subito entrato in sintonia con lui e ho cercato di proporgli immediatamente delle soluzioni per