Concorso Funzionari Agenzia Entrate - Strumenti e tecniche estimali

Di A. Alfieri

Strumenti e tecniche estimali - Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliare. Manuale per la preparazione alla Prova oggettiva tecnico-professionale del concorso per Funzionari tecnici dell'Agenzia delle Entrate.

Estimo generale - I principi generali dell’estimo. Procedimenti di stima. Aspetti economici di un bene

Estimo civile–urbano - La stima dei fabbricati. La stima delle aree edificabili. La stima del diritto di superficie. Il condominio

Estimo rurale–forestale - Stima dell’azienda agraria. La stima dei fabbricati rurali. La stima delle piantagioni arboree da frutto. La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali. La stima delle scorte. La stima dei boschi

Estimo industriale - Stima dell’azienda industriale

Estimo legale - Stima delle servitù prediali. Stima dell’usufrutto. Stima dell’enfiteusi. Espropriazioni per pubblica utilità

Estimo catastale - Suddivisione in zone. Qualificazione. Classificazione. Classamento. Determinazione delle tariffe d’estimo. Le tariffe d’estimo. La rendita catastale

Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliare - Processo di segmentazione del mercato immobiliare. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare: metodologie e processi. Le zone omogenee OMI, le microzone catastali e la rappresentazione per fasce. Caratteristiche del mercato immobiliare. Dinamiche del mercato immobiliare

• Lingua: Italiano
• Editore: A. Alfieri
• Data di uscita: 13 ott 2014
• ISBN: 9786050327076

Anteprima del libro

ESTIMALI

SEGMENTAZIONE, CARATTERI E DINAMICHE DEL MERCATO IMMOBILIARE

Manuale per la preparazione alla Prova oggettiva tecnico-professionale del concorso a 140 Funzionari tecnici dell’Agenzia delle Entrate

STRUMENTI E TECNICHE ESTIMALI

SEGMENTAZIONE, CARATTERI E DINAMICHE DEL MERCATO IMMOBILIARE

Manuale per la preparazione alla Prova oggettiva tecnico-professionale del concorso a 140 Funzionari tecnici dell’Agenzia delle Entrate

Capitolo 1 Estimo generale

1.1 Introduzione

1.2 Principi di economia

1.2.1 Definizione di economia politica

1.2.2 Bisogni

1.2.3 Beni

1.2.4 Utilità marginale

1.2.5 Domanda, offerta ed equilibrio di mercato

1.2.6 Forme di mercato

1.2.7 La produzione

1.3 Fasi di una stima

1.4 Il giudizio di stima

1.5 I principi generali dell’estimo

1.5.1 Dipendenza del valore dallo scopo della stima

1.5.2 Carattere previsionale della stima

1.5.3 Il prezzo quale fondamento del giudizio di stima

1.5.4 Unicità del metodo dell’estimo, basato esclusivamente sulla comparazione

1.5.5 Teoria dell’ordinarietà

1.6 Procedimenti di stima

1.7 Aspetti economici di un bene

1.7.1 Valore di mercato

1.7.2 Valore di costo

1.7.3 Valore di trasformazione

1.7.4 Valore di surrogazione

1.7.5 Valore complementare

1.7.6 Valore di capitalizzazione

Capitolo 2 Estimo civile – urbano

2.1 Introduzione

2.2 La stima dei fabbricati

2.2.1 Stima a valore di mercato

2.2.2 Stima a valore di costo

2.2.3 Stima a valore di trasformazione

2.2.4 Stima a valore complementare

2.3 La stima delle aree edificabili

2.3.1 Stima a valore di mercato

2.3.2 Stima a valore di trasformazione

2.3.3 Stima a valore complementare

2.4 La stima del diritto di superficie

2.4.1 Stima del diritto del concedente

2.4.2 Stima del diritto del superficiario

2.5 Il condominio

Capitolo 3 Estimo rurale – forestale

3.1 Introduzione

3.2 Stima dell’azienda agraria

3.3 La stima dei fabbricati rurali

3.4 La stima delle piantagioni arboree da frutto

3.5 La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali

3.6 La stima delle scorte

3.7 La stima dei boschi

3.7.1 Stima del valore del bosco

3.7.2 Stima del terreno nudo

3.7.3 Stima del soprassuolo

3.7.4 Stima dell’età del massimo tornaconto

3.7.5 Stima del prezzo di macchiatico

Capitolo 4 Estimo industriale

4.1 Introduzione

4.2 Stima dell’azienda industriale

4.2.1 Azienda industriale avviata

4.2.2 Azienda industriale in fase di avviamento

4.2.3 Azienda industriale in stato di decadenza

4.3 Stima dei fabbricati industriali

4.4 Stima dell’avviamento aziendale

Capitolo 5 Estimo legale

5.1 Introduzione

5.2 Stima delle servitù prediali

5.2.1 Stima della servitù di acquedotto e scarico coattivo

5.2.2 Stima della servitù di passaggio coattivo necessario

5.2.3 La stima della servitù di elettrodotto

5.3 Stima dell’usufrutto

5.4 Stima dell’enfiteusi

5.5 Espropriazioni per pubblica utilità

Capitolo 6 Estimo catastale

6.1 Introduzione

Suddivisione in zone

Qualificazione

Classificazione

Classamento

Determinazione delle tariffe d’estimo

6.2 Le tariffe d’estimo

6.3 La rendita catastale

Capitolo 7 Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliare

7.1 Le fonti informative

7.2 Processo di segmentazione del mercato immobiliare

7.3 L’Osservatorio del Mercato Immobiliare: metodologie e processi

7.3.1 Le zone omogenee OMI, le microzone catastali e la rappresentazione per fasce

7.3.2 Tipologia prevalente

7.3.3 Stato conservativo prevalente

7.3.4 La misura delle consistenze

7.3.5 Il processo di rilevazione

7.4 Caratteristiche del mercato immobiliare

7.5 Dinamiche del mercato immobiliare

Capitolo 1 Estimo generale

1.1 Introduzione

L’estimo è una branca della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano e consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.

In senso ampio, l’estimo può definirsi come la disciplina finalizzata a esprimere un giudizio di natura economica su beni, fatti di mercato, progetti ecc.

L’estimo generale è la branca dell’estimo che studia proprio tali concetti e metodologie.

Secondo la natura e la destinazione economica del bene oggetto di stima, l’Estimo si suddivide nei seguenti rami:

- estimo civile, che ha per oggetto di stima i fabbricati a uso abitazione e a uso commerciale;

- estimo rurale, che ha per oggetto di valutazione i fondi agrari e i beni che hanno rapporti con essi;

- estimo forestale, che ha per oggetto di valutazione i boschi;

- estimo industriale, che ha per oggetto di stima le aziende industriali;

- estimo catastale, che ha per oggetto le valutazioni dei fabbricati e dei terreni per finalità essenzialmente fiscali.

1.2 Principi di economia

La teoria estimativa si fonda su alcuni principi di carattere generale di economia, che riteniamo utile anteporre alla esposizione della disciplina oggetto di questa trattazione.

1.2.1 Definizione di economia politica

L’economia politica è la scienza che studia il modo in cui le società utilizzano risorse scarse per produrre beni utili, e come tali beni sono distribuiti tra i soggetti. In pratica, studia le modalità attraverso le quali determinati soggetti economici allocano risorse in materia di produzione, scambio e consumo, ossia le modalità per produrre beni e servizi e i modi in cui sono distribuiti tali beni e servizi per soddisfare determinati bisogni, individuali o collettivi, attuali o futuri.

1.2.2 Bisogni

Tutte le risorse rilevanti per l’economia sono scarse.

In un sistema economico, individui e imprese combinano le proprie limitate risorse per massimizzare il proprio benessere: per massimizzare la propria utilità, i consumatori scelgono la combinazione ottimale di beni e servizi, dato il loro reddito limitato; per massimizzare i propri profitti, le imprese scelgono quali e quanti beni e servizi produrre, utilizzando quantità limitate di fattori produttivi.

Le risorse non sono disponibili in quantità sufficiente a soddisfare tutti i desideri di tutti gli individui. Tali desideri nel linguaggio economico assumono la denominazione di bisogni.

In economia, una situazione di scarsità di risorse si configura ogni volta che, dati i bisogni di un sistema economico in un determinato momento, i mezzi disponibili per soddisfarli non sono sufficienti.

Pertanto, per definire la scarsità di una o più risorse, occorre definire dapprima quali sono i bisogni economicamente rilevanti: i bisogni materiali.

I bisogni materiali sono quelli che possono essere soddisfatti mediante l’acquisto e il consumo o la produzione.

In generale, le risorse sono presenti in quantità limitate mentre i bisogni sono illimitati.

L’analisi economica si basa al riguardo su due assunti fondamentali:

1. I bisogni possono essere considerati illimitati; ciò per almeno due motivi:

- i bisogni, una volta soddisfatti, nella maggior parte dei casi si riproducono.

- i bisogni possono essere indotti sia dal settore della produzione sia per effetto delle trasformazioni socio-culturali apportate dallo sviluppo economico.

2. I bisogni possono essere soddisfatti:

- direttamente, attraverso il consumo di beni e servizi.

- indirettamente, attraverso la produzione di beni e servizi volti alla soddisfazione di tali bisogni.

1.2.3 Beni

Per bene si intende qualsiasi mezzo che può essere impiegato, direttamente o indirettamente, per soddisfare i bisogni umani.

Numerose sono le tipologie di beni.

Una prima distinzione può essere operata, a seconda della disponibilità del bene in relazione ai bisogni, tra:

- beni economici che sono beni sono disponibili in quantità insufficiente in relazione ai bisogni. Tali beni sono, quindi, scarsi, per cui hanno un prezzo di mercato. Tali beni sono oggetto di attenzione da parte della scienza economica;

- beni non economici, come l’aria, che non essendo scarsi in relazione ai bisogni, non hanno un prezzo e, pertanto, non sono beni economicamente rilevanti.

Una ulteriore distinzione può essere operata in relazione alla funzione, tra:

- beni diretti o beni di consumo, che sono