Condominio 2024: Guida pratica di diritto per la gestione del tuo condominio

Di Missimi Avv. Giuseppe

Il Manuale Condominio2024 è una guida completa che esplora il mondo complesso e articolato del condominio. Attraverso una trattazione approfondita, il manuale copre i seguenti argomenti:

Definizione di Condominio e Parti Comuni: Il libro inizia con una chiara definizione di cosa sia un condominio e analizza le parti comuni, fornendo una panoramica dettagliata delle regole che governano l’uso e la gestione di queste aree condivise1.
Regolamento di Condominio e Ripartizione delle Spese: Vengono esaminati il ruolo e l’importanza del regolamento di condominio, le modalità di impugnazione e le tabelle millesimali. Inoltre, il manuale affronta la delicata questione della ripartizione delle spese tra i condomini, con esempi pratici e casi giurisprudenziali1.
L’Assemblea dei Condòmini: Questo capitolo esplora l’assemblea, il suo funzionamento e le maggioranze assembleari. Vengono affrontate anche le questioni legate ai conflitti di interessi e alle delibere assembleari, con un focus sulla loro obbligatorietà e possibilità di impugnazione1.
Il Ruolo dell’Amministratore di Condominio: Il manuale fornisce una panoramica sulle funzioni e le responsabilità dell’amministratore di condominio. Si esamina il suo ruolo nell’amministrazione e gestione degli affari comuni, nonché la durata del suo incarico1.
Altri Argomenti: Il manuale affronta anche temi come le variazioni catastali, i tributi, la sicurezza e la prevenzione incendi, l’amianto, le barriere architettoniche e i vincoli ambientali e artistici. Inoltre, viene presentato il concetto di “fascicolo del fabbricato” e la valutazione degli immobili1.
L’acquisto di questo manuale offre non solo una solida base teorica, ma anche consulenza generale per tutto il 2024 su questioni di diritto condominiale. È uno strumento indispensabile per gli amministratori, i consiglieri condominiali e tutti coloro che desiderano comprendere a fondo il mondo del condominio e le sue complessità

• Lingua: Italiano
• Editore: Giuseppe Missimi
• Data di uscita: 17 mag 2024
• ISBN: 9791223040676

Anteprima del libro

Capitolo 1

IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI

Parti comuni dell'edificio

Il condominio in Italia è definito come una forma peculiare di comunione forzosa ed è regolamentato in modo rigoroso dalla legge italiana. La sua costituzione avviene automaticamente quando il costruttore inizia a vendere le unità immobiliari all'interno di un edificio o di un gruppo di edifici, e ogni acquirente diventa comproprietario delle parti comuni.

La comproprietà sulle parti comuni è l'elemento centrale del condominio, e queste parti possono includere una vasta gamma di spazi e strutture, come cortili, giardini, fondamenta e muri portanti. La gestione delle parti comuni è affidata all'assemblea condominiale, un organo deliberativo composto da tutti i proprietari delle unità immobiliari.

La normativa sul condominio regola vari aspetti, tra cui la convocazione e la conduzione delle assemblee, la ripartizione delle spese comuni e le modalità di manutenzione delle parti comuni. L'obiettivo è garantire una gestione equa e trasparente delle aree comuni, promuovendo l'armonia e la convivenza tra i proprietari delle diverse unità immobiliari all'interno di uno stesso edificio o complesso. La natura della comunione forzosa del condominio implica che la sua esistenza è di solito permanente, con rari casi in cui può essere sciolto.

La riforma del Condominio

La Riforma del Condominio in Italia: Analisi della Legge 11 dicembre 2012, n. 220

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, rappresenta un importante passo nella riforma del codice civile italiano, focalizzandosi principalmente sul capo dedicato al condominio negli edifici (artt. 1117 e ss.). Questa legge, composta da 32 articoli, segna l'esito di un percorso di riforma che ha coinvolto il Parlamento per diverse legislature. Vediamo i principali cambiamenti introdotti dalla riforma.

Parti Comuni dell'Edificio: Un Quadro Più Completo

Uno degli aspetti chiave della riforma è la fornitura di un'indicazione più completa delle parti comuni dell'edificio. Tra le innovazioni, viene esplicitamente menzionato il sottotetto, qualora le sue caratteristiche strutturali e funzionali lo rendano oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

Il codice civile italiano, nell'articolo 1117, fornisce la concezione e la definizione di condominio, nonché le specifiche riguardanti le parti comuni dell'edificio. Ecco una breve spiegazione:

Articolo 1117 - Parti comuni dell'edificio

Le parti comuni dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio. Queste parti comuni includono:

Parti necessarie all'uso comune:

Suolo su cui sorge l'edificio.

Fondazioni.

Muri maestri.

Pilastri e travi portanti.

Tetti e lastrici solari.

Scale.

Portoni di ingresso.

Vestiboli.

Anditi.

Portici.

Cortili.

Facciate.

Aree e locali destinati all'uso comune:

Aree destinate a parcheggio.

Locali per servizi comuni, come la portineria (incluse le abitazioni del portiere), la lavanderia, gli stenditoi, e i sottotetti destinati all'uso comune.

Opere, installazioni, manufatti destinati all'uso comune:

Ascensori.

Pozzi.

Cisterne.

Impianti idrici e fognari.

Sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento dell'aria, ricezione radiotelevisiva e accesso a flussi informativi.

Le connessioni relative a questi impianti comuni vanno fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini o, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Ambito di Applicazione Ampliato

La disciplina condominiale è stata aggiornata per includere il cosiddetto supercondominio, precedentemente un concetto elaborato dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Questo ampliamento dell'ambito di applicazione contribuisce a rendere più esaustiva la normativa riguardante diverse tipologie di condominii.

Tutela delle Destinazioni d'Uso

La riforma prevede modifiche e tutela delle destinazioni d'uso delle parti comuni, stabilendo regole più chiare e definite in merito.

Distacco dal Riscaldamento Centralizzato

Sono specificate le condizioni che giustificano il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento, conformemente a precedenti pronunce giurisprudenziali.

Innovazioni con Maggioranza Ridotta

La legge introduce la possibilità di introdurre innovazioni con una maggioranza meno elevata rispetto a quanto richiesto dal codice, focalizzandosi sul miglioramento, la salubrità o l'uso più comodo delle cose comuni.

Nell'ambito condominiale, spesso sorge l'interesse di alcuni condomini a apportare modifiche materiali alle parti comuni dell'edificio al fine di renderle più funzionali.

Secondo l'art. 1120 del codice civile, pur non fornendo una definizione precisa, le innovazioni sono generalmente considerate come interventi che modificano l'essenza stessa della cosa comune e il suo utilizzo, mirando a migliorarne o rendere più comodo l'utilizzo (Cass. n. 12654/2006).

Le innovazioni possono includere:

L'introduzione di elementi di nuova costruzione.

La trasformazione di servizi comuni già esistenti.

È importante notare che non tutti gli interventi sulle parti comuni sono considerati innovazioni, poiché la loro caratteristica distintiva è il loro impatto significativo su una situazione preesistente, mirando a migliorare la vita condominiale.

Quali maggioranze sono necessarie per le decisioni assembleari riguardanti le innovazioni?

Date le loro implicazioni significative, il codice prevede maggioranze speciali per l'approvazione di tali decisioni.

L'articolo 1136 c.c., quinto comma, specifica che per l'approvazione delle innovazioni sono richiesti:

La maggioranza degli intervenuti.

Almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Tuttavia, queste maggioranze non sono sempre applicabili a tutte le innovazioni. In determinati casi, come per:

Interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità dell'edificio.

Eliminazione delle barriere architettoniche.

Riduzione del consumo energetico dell'edificio.

Creazione di parcheggi per servire le unità immobiliari.

Installazione di impianti centralizzati per ricezione radiotelevisiva o accesso a flussi informativi.

...le maggioranze richieste sono leggermente diverse, richiedendo la presenza di almeno la metà dei millesimi dell'intero edificio oltre alla maggioranza degli intervenuti.

Tuttavia, non tutte le innovazioni sono ammissibili. Il codice civile, secondo l'art. 1120 c.c., vieta le innovazioni che:

Minacciano la stabilità o la sicurezza del fabbricato.

Alterano l'aspetto architettonico dell'edificio.

Rendono parti dell'edificio inutilizzabili per uno o più condomini.

In tali casi, se l'assemblea approvasse tali innovazioni, la delibera sarebbe considerata nulla.

Ma cosa succede se non tutti i condomini sono favorevoli?

In tal caso, sebbene si raggiungano le maggioranze richieste, i condomini contrari non sono tenuti a contribuire alla spesa se l'innovazione è particolarmente costosa o di natura voluttuaria rispetto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, e se è suscettibile di utilizzo separato. In queste situazioni, i condomini contrari possono decidere di non partecipare alla spesa.

Tuttavia, se l'utilizzo separato dell'innovazione non è possibile, l'innovazione può essere realizzata solo se la maggioranza che l'ha approvata decide di coprire l'intera spesa.

C'è un'eccezione: il decreto legge n. 76/2020 stabilisce che le innovazioni volte all'abbattimento delle barriere architettoniche non sono mai considerate voluttuarie, e possono essere approvate con le maggioranze appropriate, a condizione che non minaccino la stabilità o la sicurezza dell'edificio.

Nuova Ripartizione delle Spese

Sono stabilite nuove regole per la ripartizione delle spese relative a scale ed ascensori, cercando di rendere più equa la distribuzione degli oneri tra i condomini.

La suddivisione delle spese condominiali rappresenta un aspetto cruciale per assicurare equità tra i condomini. Di recente, il decreto legislativo del 14 luglio 2020 n. 73 ha apportato significative modifiche riguardanti tale ripartizione, specialmente per quanto concerne il riscaldamento. Ecco le principali novità introdotte:

Nuovo criterio per la ripartizione delle spese di riscaldamento: In passato, la suddivisione si basava sulla normativa tecnica UNI 10200, ma il decreto n. 73/2020 ha proposto un nuovo approccio. Ora, almeno il 50% delle spese correlate al consumo di calore per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda per uso domestico viene attribuito ai consumi volontari. La quota rimanente (massimo il 50% delle spese energetiche) viene distribuita secondo parametri come i millesimi, i metri quadrati o le potenze installate.

Non retroattività: È importante notare che il decreto n. 73/2020 non ha effetto retroattivo. Coloro che avevano già installato i dispositivi previsti dal comma 5 dell’art. 9 del decreto n. 102/2014 e avevano già effettuato la ripartizione secondo le leggi allora vigenti alla data di entrata in vigore della nuova norma (29 luglio