BONUS 110% - Professionisti Proprietari Inquilini 2021

Di Aa.vv.

Difficile stare dietro alle novità che il meccanismo del superbonus ha generato: la realtà concreta in cui calare i princìpi dell'agevolazione è troppo varia per pensare di risolvere tutto con le poche norme esistenti. Per questo Il Sole 24 Ore ha raccolto, in queste 104 pagine, le risposte alle necessità dei professionisti coinvolti nell'operazione. È stato pensando a ingegneri, architetti, geometri, periti, amministratori di condominio, commercialisti, ma senza dimenticare i dubbi di proprietari e inquilini, che è stata concepita la guida. Che mette in grado gli operatori di rispondere agli interrogativi dei committenti e alle richieste della pubblica amministrazione, dal Comune, all'Enea, all'agenzia delle Entrate, alla Soprintendenza. Un compito non facile, che richiede anche capacità di adattamento e coordinamento tra gli stessi professionisti, spesso di formazione assai diversa.

• Lingua: Italiano
• Editore: IlSole24Ore
• Data di uscita: 29 giu 2021
• ISBN: 9788863458572

Anteprima del libro

1. LA CORNICE DEL SUPERBONUS

CALENDARIO DIVERSIFICATO

Superbonus fino a giugno 2022 con coda a fine anno

di Andrea Barocci, Luca De Stefani e Luca Rollino

Èstato prorogato in generale dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022 il termine per beneficiare del superbonus del 110% per l’ecobonus, il sismabonus, il fotovoltaico e le colonnine. Ma per gli interventi effettuati dai condomìni, queste agevolazioni relative al 110% spettano per le «spese sostenute» sino al 31 dicembre 2022.

Per le persone fisiche, proprietarie uniche o in comproprietà di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate sono agevolate al 110% anche le spese sostenute dal 1° luglio 2022 al 31 dicembre 2022, se alla data del 30 giugno 2022 verranno effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento totale. «Non si parla del 60% dell’intervento complessivo agevolato, quindi, occorre fare riferimento all’ammontare complessivo delle spese riferite all’intero intervento e non all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione, in sintonia con il calcolo del Sal del 30% necessario per effettuare l’opzione della cessione del credito e dello sconto in fattura (risposta del 9 novembre 2020, n. 538)». Il meccanismo prevede la presenza di interventi trainanti e trainati: i primi sono sempre necessari (salvo il caso di vincoli edilizi o urbanistici o architettonici), mentre i secondi accedono al beneficio solo se svolti insieme ai trainanti. Mentre i trainanti in ecobonus consentono di elevare al 110% tutti gli altri interventi energetici, i trainanti del sismabonus elevano la sola installazione di pannelli fotovoltaici e relativi accumuli. I lavori trainati vanno realizzati (e pagati) nel periodo in cui sono in corso di realizzazione i lavori per i trainanti.

Per le opere strutturali si segnala l’eliminazione della premialità (sismabonus tradizionale) e la possibilità di portare in detrazione ogni intervento strutturale, purché derivi da una corretta valutazione dello stato di fatto e dall’eliminazione almeno delle problematiche statiche. Gli interventi riguardano l’unità strutturale e non le singole unità, anche se il massimale è calcolato sul numero di queste ultime. Per una singola abitazione indipendente gli interventi si possono effettuare su ogni elemento strutturale; nei condomìni va dimostrato che è l’intera struttura a beneficiarne.

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LA DOMANDA

La proroga del Superbonus è vincolata al raggiungimento di almeno il 60% dei lavori entro una certa data?

Il Superbonus è stato prorogato sino al 31 dicembre 2022 per i condomìni, senza alcun vincolo di stato avanzamento lavori entro una certa data. Non è stato prorogato per gli edifici unifamiliari, mentre per edifici sino a quattro unità immobiliari di proprietà di una singola persona fisica la detrazione è stata prorogata sino al 31 dicembre 2022 se si è raggiunto almeno il 60% del SAL entro il 30 giugno 2022. Per gli ex Iacp il 110% è prorogabile sino al 31 dicembre 2023 se si è raggiunto un SAL del 60% entro il 30 giugno 2023.

Le nuove dateA cura di Cristiano Dell’Oste e Giorgio Gavelli

Le scadenze per le diverse tipologie di soggetti e intereventi

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Il quadro dei lavori/1

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Il quadro dei lavori/2

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TIPOLOGIE

Con il bonus appartamenti «indipendenti» e villette

di Luca De Stefani

Gli interventi «trainanti» relativi all’isolamento termico e alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, agevolati con il superecobonus del 110%, sono possibili, oltre che negli edifici unifamiliari e in quelli plurifamiliari (condominiali o se posseduti da un unico proprietario solo se costituiti da non più di quattro unità), anche in una singola «unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno». Possono rientrare in questa categoria sia le villette a schiera che gli appartamenti situati al piano terra di un palazzo o condominio di più piani.

Isolamento singolo appartamento

Per queste unità immobiliari, l’isolamento termico «trainante» deve interessare almeno il 25% della superficie disperdente lorda, non dell’intero edificio (come richiesto per il condominio o per i lavori effettuati dai singoli condòmini su appartamenti non funzionalmente indipendenti o con accessi non autonomi), ma della singola unità immobiliare. La stessa condizione si applica per calcolare l’aumento delle classi energetiche, riferite non all’intero edificio, ma alla singola unità.

L’estensione del superbonus del 110% a queste unità, attuata con la conversione in legge del Dl Rilancio, ha voluto agevolare anche quelle unità immobiliari che non costituiscono un unico edificio, ma che fanno parte di edifici con altre unità, come ad esempio le case a schiera (condomìni orizzontali) o le unità al piano terra dei condomìni (verticali) che, in assenza di questa estensione, per l’isolamento termico (ad esempio, il cappotto), avrebbero dovuto calcolare l’aumento delle classi energetiche e il superamento del 25% relativamente all’intero edificio (fabbricato cielo-terra) e non solo sulla «superficie disperdente» della singola unità immobiliare.

In presenza di unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi (come nel caso dei cosiddetti condomini orizzontali), quindi, si può fare riferimento alla «superficie lorda complessiva disperdente dell’unità immobiliare oggetto di intervento» (faq delle Entrate).

In caso di intervento sulle unità immobiliari (in condominio) non funzionalmente indipendenti e/o senza un accesso autonomo dall’esterno, invece, si deve fare riferimento all’intero edificio per calcolare l’aumento delle due classi energetiche e il 25% della superficie interessata dall’isolamento termico. Quindi, questo intervento sulla «singola unità (prescindendo da eventuali approvazioni assembleari necessarie)» deve soddisfare «entrambi i predetti requisiti» (faq delle Entrate nel sito internet).

Impianti non centralizzati

Per le unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno, il cambio della caldaia può essere «trainante» anche se riguarda l’impianto del singolo appartamento e non quello centralizzato dell’intero condominio. Grazie all’estensione del superbonus anche agli appartamenti funzionalmente indipendenti e con almeno un accesso autonomo dall’esterno, infatti, è possibile beneficiare del 110% anche per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale del proprio appartamento (non centralizzato), come intervento «trainante», senza dover dipendere da interventi «trainanti» effettuati dal condominio (ad esempio, la caldaia centralizzata o l’isolamento delle parti comuni).

Per tutti questi motivi, assume importanza la definizione di unità immobiliare «funzionalmente indipendente» e di «accessi autonomi dall’esterno».

«Indipendenza funzionale»

Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» se è dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico, per il gas, per l’energia elettrica e per la climatizzazione invernale (articolo 119, comma 1-bis, del Dl 34/2020, introdotto dall’articolo 1, comma 66 della legge 178/2020); in pratica, di questi 4 impianti, uno può essere centralizzato.

È stato quindi superato quanto previsto dall’articolo 1 del Dl Requisiti del ministero dello Sviluppo ecnomico del 6 agosto 2020, secondo il quale l’indipendenza funzionale necessitava di tutte e quattro le suddette installazioni di proprietà esclusiva (ad uso autonomo esclusivo).

Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente», anche in presenza di parti comuni con altre unità, in quanto le parti comuni presuppongono, in ogni caso, «la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome» (risoluzione 167/2007); l’unità immobiliare, quindi, può essere «funzionalmente indipendente», a nulla rilevando la circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio, il tetto) (circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, numero 24/E, paragrafo 2).

Si può ritenere funzionalmente indipendente anche una unità immobiliare allacciata a un sistema di teleriscaldamento, in quanto questo allaccio consente la fornitura del servizio tramite una infrastruttura, analogamente a quanto avviene per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua.

Inoltre, in questi casi, l’unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete di teleriscaldamento (circolare 22 dicembre 2020, numero 30/E, risposta 3.1.3).

Accesso autonomo, cosa vuol dire

Ai fini del super ecobonus del 110% per «accesso autonomo dall’esterno» si intende un accesso (all’unità immobiliare) «indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».

Quindi, è necessario che questo «accesso indipendente» consenta:

• «l’accesso dalla strada», che può essere indifferentemente di «proprietà pubblica o privata», anche in multiproprietà;

• l’accesso «da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile» (risposta 10/2021);

• l’accesso «da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva», pertanto, anche comune con altre unità immobiliari, da cui si accede poi alla strada; non, però, da scale, androni o pianerottoli;

• «l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli», «non essendo rilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva del possessore dell’unità» (circolare 30/E/2020, risposta 3.1.1, interrogazione parlamentare del 30 settembre 2020, 5-04686L).

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LA DOMANDA

L’accesso autonomo rileva anche per il super sismabonus?

Secondo l’agenzia delle Entrate, nella risposta del 5 gennaio 2021, n. 10, l’«accesso autonomo dall’esterno» costituisce uno degli elementi caratterizzanti non solo per gli interventi di efficientamento energetico, ma anche per la riduzione del rischio sismico. In realtà, l’articolo 119, comma 1, Dl 34/2020, ha introdotto le limitazioni dell’indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo solo per il super ecobonus. Si ritiene che le condizioni dell’accesso autonomo e dell’indipendenza funzionale, previste dall’articolo 119, comma 1, Dl 34/2020 per gli interventi «trainanti» del super ecobonus non si applichino al super sismabonus

LA PLATEA

Chanche riqualificazione dai condomini ai collegi

di Marco Zandonà

Quali sono i soggetti beneficiari del 110 per cento? È il comma 9 dell’articolo 119 del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020, che prevede espressamente che il superbonus si applica in favore di una pluralità di soggetti.

I condomìni

Con la circolare 24/E/2020 l’agenzia delle Entrate ha precisato che l’edificio deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica. Esclusa, a differenza di quanto accade per le detrazioni minori (il bonus ristrutturazioni, l’ecobonus), la possibilità di fruire del superbonus per l’unico proprietario o per i comproprietari dell’intero edificio composto di due o più unità immobiliari accatastate separatamente. In merito è stato negato il 110% per interventi «trainati» e «trainanti» effettuati su unità immobiliari distintamente accatastate in comproprietà fra più soggetti.

Per risolvere il problema dei condomìni con unico proprietario è stata riconosciuta come non elusiva la donazione a un figlio di una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, così da costituire un condominio. Lo stesso vale in presenza di vendita a terzi di una delle unità accatastate separatamente. In tal modo ricorrono i due requisiti essenziali per l’esistenza di un condominio civilistico: la pluralità di proprietari e la pluralità di accatastamenti. In generale, è necessaria una pluralità di pieni proprietari non essendo sufficiente la titolarità di un diritto reale minore quale nuda proprietà o usufrutto (risoluzione 78 del 15 dicembre 2020). L’unico caso ammesso per effetto delle modifiche alla disciplina del 110% apportate dalla legge 174/2020, è quello di edifici posseduti da un unico soggetto, per i quali è previsto, per le sole persone fisiche non esercenti attività d’impresa o arti e professioni, di fruire del 110% per interventi eseguiti su interi edifici posseduti in esclusiva o in comproprietà con altre persone fisiche, purché gli stessi siano composti da un massimo di quattro unità immobiliari.

Per il computo del numero delle unità non si tiene conto delle pertinenze (con quattro abitazioni e quattro pertinenze di unico proprietario, il 110% trova applicazione), mentre le pertinenze rilevano ai fini della determinazione del plafond di detrazione massima (per otto unità nel caso di specie). Il 110% è ammesso anche a favore del condòmino non residente, proprietario di un’unita in un condominio su cui verranno effettuati gli interventi. In mancanza di imposta lorda, fruisce del bonus tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito. In presenza di un condominio, il 110% si applica anche se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato a un unico soggetto. Il beneficio è invece escluso se l’unico proprietario di tutte le unità le concede in locazione o in comodato tutte o alcune a più soggetti.