NPL Revolution: Come guadagnare con i Crediti Immobiliari Garantiti

Di Luca Cavanna

In che modo un investimento può rivelarsi etico?
La parola “investimento” può indurre in inganno e riportare la mente all’ambito finanziario. Eppure, ci sono altre strade che si possono percorrere e che potrebbero condurti a un ottimo guadagno, anche oltre le tue stesse aspettative. Una di queste include i Non-performing loans (NPL), ovvero i prestiti non performanti.
Si tratta di tutti quei prestiti concessi a privati o aziende che non sono più in grado di sostenerne le rate, trovandosi così in una posizione di insolvenza nei confronti della banca.
Un’analisi attenta e precisa punta a sviscerare gli aspetti etici che ruotano intorno a questo settore. Investire negli NPL significa puntare su operazioni Win Win Win, in cui tutte le parti ne trarranno beneficio.
Questo libro non è un manuale né una guida per insegnarti come fare a investire il tuo denaro. Si rivolge a chi cerca qualcosa di diverso, un modo alternativo per far fruttare i propri soldi, sia a livello privato che imprenditoriale, e vuole farlo in modo etico.

• Lingua: Italiano
• Editore: Bookness
• Data di uscita: 9 nov 2022
• ISBN: 9791254891001

Anteprima del libro

PREFAZIONE dell’Avv. Alberto Rossi

N.P.L.: Non Performing Loans ovvero letteralmente crediti non performanti.

La Banca d’Italia definisce gli NPL esposizioni verso soggetti che, a causa di un peggioramento della loro situazione economica e finanziaria, non sono in grado di adempiere in tutto o in parte alle proprie obbligazioni contrattuali.

Dietro a questo freddo acronimo che, solo apparentemente riporta a qualche misterioso settore del mondo bancario e finanziario, si nascondono storie di persone e di realtà imprenditoriali ed economiche che hanno contribuito a tessere il tessuto produttivo del nostro Paese.

Con questo libro l’autore intende rivolgersi a due categorie di lettori.

A coloro che possono essere dei potenziali investitori ma che vogliono diversificare le loro attività in un settore che, da sempre, è stato riservato ai c.d. investitori istituzionali, ma anche a coloro che vogliono conoscere meglio una realtà, quella degli NPL, a cui Luca Cavanna si pone con una nuova visione.

La chiave di lettura di Luca Cavanna è soggettiva nel senso più puro che quest’accezione può avere, perché il suo intuito, la sua visione e la sua strategia di analisi e negoziazione nell’acquisto dei c.d. crediti single name partono, prima di tutto, dalla sua storia personale, dal suo vissuto, dall’essere stato prima di tutto imprenditore che ha saputo trasformare le sue difficoltà in vantaggi e imparare dai suoi insuccessi fino a creare le basi per la sua attuale realtà imprenditoriale.

Proprio questo particolare sguardo critico permette di vedere le cose in modo innovativo.

Al di fuori delle operazioni massive degli investitori istituzionali, chiunque può profittare di questo mercato per eseguire operazioni mirate e oculate, purché tali investimenti siano supportati – diversamente da quanto succede per la fredda analisi massiva dei numeri che avviene nelle operazioni di cartolarizzazione di massa – da analisi di mercato accurate e da una strategia condivisa dal cliente con professionisti competenti per raggiungere l’obiettivo.

Strategia che parte, sempre e comunque, da un caposaldo: capire chi sono i propri interlocutori, conoscerli personalmente e capire le loro esigenze, tanto quelle del creditore cedente quanto quelle del debitore oggetto di cessione. Ciò che colpirà il lettore più attento, inoltre, è che l’investimento negli NPL c.d. single name –  apparentemente solo speculativo – può avere anche un approccio etico permettendo, come detto, a quegli imprenditori e a quelle famiglie che sono essenziali per il sistema economico di ripartire da capo, estinguendo il debito che a seguito del normale iter giudiziario per la vendita all’asta di un immobile resta sempre in capo al debitore, se con  l’aggiudicazione del bene all’asta non c’è stata capienza sufficiente per ripagare l’intera creditoria. 

Ho conosciuto Luca Cavanna personalmente e ho avuto modo di verificare come la sua attività non sia quella di una mera e fredda applicazione pratica di una consulenza, ma di prendere per mano il cliente istruendolo, guidandolo, spiegandogli e illustrandogli cosa ci sia dietro al credito che viene comprato.

Milano, 23 luglio 2022

Alberto Rossi

Avvocato del Foro di Milano

Studio Legale WeLex

(www.welex.it)

INTRODUZIONE

Che tipo di investitore sei?

Sono convinto che quando senti la parola investimento, la tua mente corre nella direzione dei prodotti finanziari offerti dalle banche, che siano azioni oppure obbligazioni. Un tipo di investimento che, devo dirti la verità, non mi ha mai attratto particolarmente, perché è troppo volatile per i miei gusti.

Non te ne faccio di certo una colpa; è ormai diffusa la convinzione che il settore finanziario includa gli investimenti per eccellenza (o forse gli unici?) e sia eletto a massimo esponente di un buon guadagno (se si ha il coraggio e la voglia di rischiare, s’intende).

Eppure, dentro di te senti che qualcosa stride quando il tuo consulente tenta di propinarti prodotti discutibili. E per discutibili intendo prodotti rischiosi.

Non fraintendermi, non sono qui per screditare questo settore, ma prendo semplicemente atto del fatto che la finanza è un campo piuttosto rischioso, ad alti livelli. Dipende su cosa decidi di puntare.

Se sei un investitore abituale, nel senso che ti diletti in questo campo da anni e ti piace operare nel settore finanziario, allora questo libro non fa per te. Se, invece, sei in cerca di qualcosa di diverso, allora sei nel posto giusto per decidere se e dove vuoi investire i tuoi soldi.

Esatto: i tuoi soldi.

Se disponi di un po’ di liquidità da cui hai intenzione di trarre profitto, invece di lasciarla giacere inutilmente in un conto bancario, mi chiedo se tu sappia davvero quante e quali possibilità di investimento hai. L’obiettivo  di questo libro, e quindi il mio, è portare la tua attenzione su qualcosa di più concreto di un prodotto finanziario.

Forse ne hai sentito parlare a grandi linee, forse no. Forse, invece, sai già dove voglio arrivare, ma te lo dico lo stesso: il settore immobiliare può essere un ottimo modo per investire i tuoi soldi. Hai mai pensato di diventare un imprenditore immobiliare? O, semplicemente, di poter guadagnare qualche soldo dalla compravendita di un immobile?

Ci sono alcuni concetti su cui vorrei soffermarmi un attimo, prima di andare avanti, perché sono sicuro che tu abbia già delle obiezioni sulla punta della lingua, che spingono per uscire. Ti chiedo di ascoltarmi per qualche istante, prima di trarre conclusioni affrettate e chiudere questo libro.

Mi è capitato di lavorare all’interno del settore immobiliare quasi per caso, passando da un’esperienza fallimentare nel mondo delle aste automobilistiche (ti spiegherò meglio in seguito come è andata). La mia vita, sino ad oggi, potrebbe definirsi rocambolesca, per le vie traverse che ho percorso per arrivare qui. Ma non siamo qui per parlare di me, non solo perlomeno. Siamo qui per parlare di te e di cosa vorrai fare dopo che avrai finito di leggere queste pagine.

Da alcuni anni mi occupo di investimenti nel settore immobiliare e sono sicuro che se sei qui, hai delle risorse da investire, o cerchi delle opportunità alternative alle solite in cui ti sei imbattuto finora.

Quindi, ti faccio una domanda: hai mai sentito parlare di NPL?

Si tratta di un acronimo inglese che significa: non-performing loan, ovvero crediti in sofferenza. Si tratta di crediti in mano alle banche nei confronti delle persone a cui prestano i soldi. Può riguardare anche un finanziamento per l’acquisto di un’automobile o di una casa, ma mi riferisco in particolare ai crediti che la banca realizza con chi accende un mutuo.

Da sempre può accadere — ma soprattutto negli ultimi anni di crisi pandemica ed economica —, che i debitori, quindi le persone intestatarie di quello specifico mutuo, non riescano più a pagarne le rate. Ecco che il credito si deteriora, va in sofferenza, e a quel punto subentro io.

Mi sto riferendo a tutte quelle persone che perdono la casa e alla possibilità di trarre profitto dai crediti in sofferenza che ne conseguono.

Aspetta un secondo, non andare via. Non vorrei che mi fraintendessi, non sono uno sciacallo. Lungi da me attendere come un avvoltoio il fallimento di aziende o persone. Vi è un lato negativo in tutto questo e lavorando sul campo ne sono ben consapevole, vedo tutti i giorni condizioni di pignoramenti o di immobili messi all’asta.

Al di là di ciò che le apparenze ti stanno suggerendo, queste situazioni diventano per me un’opportunità etica. I crediti delle banche, infatti, possono essere acquistati da società autorizzate, come quella di cui sono a capo. Sì, è vero, a scopo di speculazione, ma la mia, e ci tengo a sottolinearlo, è una speculazione etica. Tra poco ti spiego il perché.

Quando ho cominciato ad addentrarmi in questa nicchia di mercato, non sono rimasto insensibile a ciò che avviene ogni giorno. Devi sapere che, nonostante se ne parli poco, una grande fetta del mercato immobiliare italiano è oggetto di asta: sono gli immobili le prime vittime di un fallimento. Mi sono ripromesso, tuttavia, di mantenere intatti alcuni valori che mi caratterizzano.

Ecco perché il mio lavoro non guadagna sulle disgrazie degli altri, ma in qualche modo cerca di aiutare chi è in difficoltà. Seguo, infatti, un protocollo, secondo il quale la mia società diventa creditrice della famiglia che ha l’immobile all’asta, e dopo aver rivenduto tale immobile per recuperare l’investimento, cancelliamo totalmente il debito della famiglia. Dalla rivendita, infatti, otteniamo una plusvalenza e attuiamo una procedura che si chiama rinuncia agli atti: rinunciamo a tutta la parte di credito eccedente rispetto a quella che abbiamo recuperato durante l’asta. Nei capitoli seguenti ti spiegherò nel dettaglio in che modo portiamo avanti questo intento.

Quindi, se è vero che alcune persone possono rimanere senza una casa sulla testa, è anche vero che possono tornare a respirare perché non hanno ulteriori debiti da saldare.

C’è un’enorme differenza rispetto alle procedure attuate dalle banche, che una volta che si sono appropriate di un bene, pretendono comunque il debito residuo nei loro confronti, che continua a pendere sulla testa di chi aveva il mutuo e che la vendita della casa non è riuscita a coprire completamente.

Ci tenevo a precisare questo concetto perché ci sono molte false credenze che ruotano intorno al settore in cui opero, questa prima fra tutte, e che sfaterò nei prossimi capitoli.

In questo settore vincono tutti: l’ex proprietario dell’immobile, che non vede la propria casa svenduta al miglior offerente e si vede cancellati i