Una vendita di successo: Trucchi e consigli per vendere la propria casa senza rimpianti

Di Marco Calzà

L’acquisto – e la vendita – di una casa è uno dei momenti più importanti nella vita di una persona: entrano in gioco emotività, affettività, scelte che vorrebbero essere razionali eppure quasi mai lo sono; ma entrano in gioco anche il desiderio di stabilità, di impegnarsi nel costruire qualcosa, di acquisire qualcosa che sarà d’utilità ai figli. Senza contare i numerosi passaggi burocratici, le norme, le ottemperanze fiscali.
Se non si ha al proprio fianco un esperto del settore che sia in grado di guidarti in una delle scelte più difficili che possiamo affrontare nella nostra vita, il rischio di prendere una cantonata è davvero dietro l’angolo.
Questo libro nasce con l’intento di guidarti nella scelta della tua casa ideale, e nel consigliarti i giusti passi da compiere nel caso tu voglia vendere nel modo più giusto e veloce la casa che possiedi.
Sei pronto a fare le valigie? Buona lettura!

• Lingua: Italiano
• Editore: Marco Calzà
• Data di uscita: 26 feb 2022
• ISBN: 9791221303889

Anteprima del libro

1.

Fai da te vs. agente immobiliare

Il modo migliore per scoprire

se ci si può fidare di qualcuno

è di dargli fiducia.

Ernest Hemingway

Le statistiche di vendita: quando il tempo è denaro

Decidere di vendere la propria casa è senz’altro un passo importante: piazzare sul mercato immobiliare l’abitazione all’interno della quale si è vissuto per anni lascia sempre un certo sentore di nostalgia frammisto a un senso di evidente sconforto. Le ragioni colpevoli di quello che è spesso definito dal proprietario dell’immobile come l’estremo atto sono da ricondurre a tanti fattori diversi. A volte – soprattutto in un momento così instabile nel nostro Paese – si è costretti a trasferirsi per questioni di lavoro; altre volte, nella vita alcune situazioni non convergono nel punto calcolato, ma anzi virano altrove, dove non si era intenzionati a dirigersi, e può accadere che si creino delle problematiche relative al denaro o alla sua gestione.

In ogni situazione e in altre simili a queste, lasciar andare un qualcosa che ha fatto sostanzialmente parte della nostra esistenza rappresenta sempre e comunque un duro colpo da incassare. Ma giunto il momento di concentrarsi sull’effettiva vendita dell’immobile, si deve prendere in considerazione l’errore che, con ogni plausibilità, viene commesso da numerosi proprietari: vendere la casa nelle spoglie di privati, evitando di affidare le sorti dell’abitazione nelle mani di un professionista, di un esperto che, mettendo a disposizione la propria esperienza, provvederebbe a svolgere un lavoro celere e, di conseguenza, anche più fruttuoso.

Se le cose stanno così, allora per quale motivo i privati che credono di poter vendere in autonomia il proprio immobile stanno aumentando, in questo ultimo periodo, a vista d’occhio?

Innanzitutto, è necessario immedesimarsi nei panni del proprietario dell’immobile, soprattutto nel caso in cui stia affrontando una certa vicissitudine pecuniaria. Non è infatti raro che, nell’ordine di incentrarsi sul risparmio prima e sulla vendita poi, il privato si assuma la totale responsabilità della vendita. Secondo la sua legittima opinione – che per quanto possa essere errata deve comunque essere rispettata – affidarsi all’esperienza e alla bravura di un agente immobiliare comporta un incremento sostanzioso delle spese.

Un ragionamento del calibro è chiaramente del tutto errato, ma la puntualizzazione giusta arriverà nei prossimi paragrafi.

Da solo, con le risorse che ha a disposizione, quanto tempo impiegherà il proprietario per vendere la sua casa?

Vero che si tratta di una domanda piuttosto semplice, ma la replica che ne deriverebbe potrebbe essere la chiave di svolta dell’intero processo di vendita. È pur reale, comunque, che non è semplice rispondere propriamente e in modo diretto a un simile interrogativo; purtuttavia, in base alle esperienze maturate nel campo e testimoniate nel corso degli anni, sommate a quelle che sono i precedenti di privati che hanno tentato di vendere casa in proprio (è possibile riscontrarne i vissuti anche su internet) il tempo che potrebbe passare dalla messa in vendita dell’abitazione alla sua effettiva cessione – riconosciuta dalla legge e pagata regolarmente – a un acquirente, potrebbe essere equivalente a due o più anni, in uno dei casi migliori.

In poche parole e non tirandola per le lunghe, vendere da privato la propria casa non corrisponde a una buona idea a partire da una semplice questione di tempi. In aggiunta, esistono anche altri contro che non possono di certo essere ignorati, poiché sono tanto ingombranti quanto gravanti sull’economia familiare o personale, nell’evenienza in cui si vivesse per conto proprio.

Di cosa si tratta? Scopriamolo insieme.

Cosa comportano le lunghe attese? Associando il discorso all’affermazione sui guai apportati dal tempo impiegato a vendere propriamente l’immobile, si può intendere che il nascere di ulteriori problematiche rischi di compromettere l’intera operazione, anche in maniera brusca e dannosa. Per prima cosa, bisogna riconoscere che, oltre al trascorrere del tempo, esiste anche il trascorrere dei costi. Ciò cosa vuol dire, precisamente?

Nel mentre che si è impegnati a trovare il compratore giusto, la casa deve essere pagata, come legifera l’aliquota base fissata dall’articolo 1 della legge 160 del 2019. L’Imu sulla prima casa di lusso corrisponde allo 0,5 percento (e allo 0,6 percento nella sua misura massima). Ciò vale a dire che, nel momento in cui non si riesce a vendere l’abitazione, i costi non diminuirebbero di un minimo, né potrebbero essere momentaneamente azzerati. In altri termini: si sarebbe costretti a pagare l’Imu e le tasse dovute ai consumi, senza contare le eventuali spese condominiali e le manutenzioni, ordinarie e straordinarie, gravanti sul proprietario. Il tutto, senza poter fare affidamento su alcuna entrata.

Ma non è finita qui: un altro fattore antagonista è dovuto alla valutazione effettiva della casa: più passa il tempo, più questa si svaluterà. È implicito che una casa valga sempre meno più passa il tempo. Essa va in contro infatti a delle pesanti svalutazioni, non solo per gli anni che dimostra all’anagrafe, ma anche per le eventuali usure che, con il tempo e il suo utilizzo, sono inevitabili. Ad esempio, delle piccole (o tutt’altro) infiltrazioni fungine o di muffa basterebbero a diminuire drasticamente il valore totale dell’abitazione, così sospingendo il proprietario a un’ulteriore spesa per il mantenimento della struttura.

Proprio così: oltre al potenziale danno, si aggiungerebbe anche la beffa, come in una di quelle commedie che oggigiorno vanno tanto di moda; l’unica differenza tra la realtà dei fatti e un film, però, sta nel lieto fine che quest’ultimo avrebbe, come sempre accade.

Purtroppo, la vita vera è molto più sadica e spietata di quella riportata in un blockbuster americano; gli anni trascorsi in attesa di vendere una casa, nella peggiore delle ipotesi, porteranno all’invecchiamento inevitabile della struttura e a uno stato più o meno disperato del privato, che non essendo riuscito a disfarsi dell’immobile e a guadagnare la somma che sperava di ottenere, non stringerebbe altro che un pugno di mosche in mano.

Come è possibile notare, questa situazione rappresenta lo scenario peggiore: possedere una casa invendibile, da continuare a pagare, e che limita un eventuale altro acquisto del proprietario.

L’errore è stato grossolano: pensare di vendere in autonomia, dapprincipio, poteva sembrare una bella idea, ma con l’andazzo irrefrenabile del tempo si è poi rivelato essere uno spreco evitabile di tempo e denaro. Arrivati a un punto affine, sarebbe impossibile – o quasi – sistemare le cose e vendere con successo la propria casa; il tutto, infatti, è stato errato dall’origine, quando non si sono fatte le giuste considerazioni.

La fiducia che manca

Il miglior atteggiamento da ostentare, per un privato, dovrebbe essere semplice e conforme al punto di vista di un compratore, magari ponendosi qualche domanda, che non fa mai male: se fossi un possibile acquirente, mi fiderei di un privato che cerca in tutti i modi di vendere la sua casa?

Qualora si ragionasse sulla domanda, si giungerebbe a una conclusione che potrebbe non soddisfare l’aspettativa del venditore. La ragione è scontata, a tratti elementare, e non prevede alcun tipo di equazione arcana. Un probabile acquirente, da che mondo e mondo, ha più diffidenza di un privato che tenta di piazzare la casa di proprietà nelle mani di qualcun altro. In fondo, è anche giusto che sia così: i soldi in ballo sono molti e spesso si sentono notizie di intenzioni truffaldine che, anche se possono tranquillamente non esistere – e molto spesso è così – si nascondono sempre dietro l’angolo.

Mettersi nei panni dell’acquirente vuol dire tentare di ragionare come lui, fingendo per qualche istante di essere qualcuno che desidera acquistare casa per sé e per la propria famiglia. In tal caso, si vorrebbe avere a che fare con il proprietario di una casa in vendita, il quale conosce per filo e per segno ogni metro quadro dell’abitazione, e rischiare di beccarsi una delle tante fregature di cui si sente parlare in giro? In questi casi, purtroppo, nessuno potrebbe garantire un investimento sicuro, perché mancano quei controlli necessari a garantire la bontà dell’acquisto.

Sarebbe una situazione spiacevole da vivere: incontrare un possibile acquirente e, ormai vicini al termine delle trattative, vedersi abbandonati una volta di troppo. È un dato di fatto: chi si appresta a comprare casa vuole delle garanzie; deve avere delle certezze riguardo la dimora che lo ospiterà per una parte della vita o per la vita intera.

Se vendo vale molto, se acquisto